J’ai choisi aujourd’hui de vous partager un article paru le 10 mars 2021 chez Boursorama. C’est un article intéressant qui met en avant l’intérêt du crowdfunding immobilier, comme vous le savez, l’essentiel de mes activité en crowdfunding. J’ai ainsi choisi de vous le copier sur mon blog et d’y apporter un complément d’informations par rapport à mon expérience personnelle, à ce que je vie au quotidien depuis 2016, l’année où j’ai commencé ces investissements.

Je vous laisse donc lire ce cours article et vous retrouve en bas de page pour un éclairage personnel sur le crowdfunding immobilier en liant avec cet article.

Le crowdfunding immobilier : placement miracle ?

CAFÉ DE LA BOURSE•10/03/2021 à 16:50

Quels sont les atouts du crowdfunding immobilier ? Quels éléments séduisent les investisseurs particuliers ? Le crowdfunding immobilier est-il pour autant un placement miracle ? Toutes nos explications

Le crowdfunding immobilier consiste à prêter des sous, contre rémunération, à un promoteur immobilier afin de contribuer au financement d’un programme depuis une plateforme de financement participatif. Et ce nouveau type de placement qui s’est largement démocratisé ces dernières années, séduit de plus en plus les Français. Le baromètre sur le crowdfunding immobilier 2020 réalisé par Fundimmo et HelloCrowdfunding au début de l’année 2021 indique une forte croissance de la collecte (505 millions d’euros, + 35 % par rapport à 2019) et une légère augmentation du nombre de projets financés (589 projets, + 8 % par rapport à 2019).

Un placement dans la pierre, valeur refuge par excellence

D’abord, le crowdfunding immobilier séduit les Français, très attachés à la pierre, parce qu’il s’agit d’un moyen original de se positionner sur le marché immobilier, un marché qui rassure, tangible, qui s’est imposé au fil des ans comme une valeur refuge et bénéficie en France d’un très fort attrait.

Un investissement minimal à la portée du plus grand nombre

De plus, le ticket d’entrée dans le crowdfunding immobilier est très faible, de 1 000 euros environ, ce qui est évidemment bien inférieur à un achat en direct mais aussi à de très nombreuses SCPI dont la part est de 1 000 euros également mais qui parfois imposent un investissement minimum de 10 parts. L’investissement minimal en crowdfunding immobilier est donc relativement faible, mais c’est aussi le cas du ticket moyen qui pour 2019 s’élève à 4 711 euros, un montant bien inférieur au ticket d’entrée de nombreux placements immobiliers.

Un horizon de placement limité

En outre, la durée d’investissement est relativement faible. L’investisseur récupère sa mise de départ assorti des intérêts, le plus souvent, au bout de 18 à 24 mois. En 2020, la durée moyenne de placement était de 20 mois.

Un rendement ultra attractif

Enfin, le crowdfunding immobilier connaît un regain d’intérêt de la part des investisseurs particuliers en raison de l’attractivité de son rendement. En 2020, le taux moyen de rendement était de 9,3 % ! On est bien loin des rendements anémiques des livrets de l’épargne réglementée type livret A ou LDDS (0,5 %) ou du rendement très faible des fonds euros de l’assurance-vie (oscillant autour de 1,10 %).

Une solution qui n’est pas exempte de risques

Attention toutefois, le rendement est comme toujours corrélé au risque et si les placements à capital garanti sont ceux qui affichent les rendements les plus faibles, les placements qui peuvent se targuer d’un rendement attractif sont aussi ceux qui comportent des risques. Ainsi, le risque de défaut existe et, si le promoteur à qui vous aviez prêté votre argent venait à faire faillite, vous pourriez ne jamais retrouver votre capital. En 2020, le taux de défaut a été extrêmement faible (0,16 %). Mais il faut bien garder à l’esprit que l’impact de la crise du Covid-19 (crise économique, chantiers mis en pause) ne sera visible que dans 18 à 24 mois, à l’échéance des placements réalisés en 2020 et, à ce moment, le taux de défaut pourra alors être bien supérieur !

De plus, mieux vaut lorsque l’on souscrit à ce type de placement ne pas avoir besoin de la somme consacrée à cet investissement trop rapidement. En effet, si la durée d’investissement est relativement courte, les retards peuvent être significatifs, ce qui rallonge d’autant la durée de votre placement. En 2020, le taux de retard moyen inférieur a? 6 mois état de de 4,4 % quand le taux de retard moyen supérieur a? 6 mois était de 5,7 %.

Le risque est donc bien présent et l’investisseur particulier aura intérêt à sélectionner avec soin les projets sur lesquels il veut miser et surtout à bien diversifier son capital consacré au crowdfunding immobilier en multipliant les participations dans de nombreux projets, issus de plateformes différentes. Il se peut toutefois que la sélection soit moins cruciale à l’avenir. En effet, de nombreuses plateformes de crowdfunding immobilier travaillent de concert avec des courtiers en assurance et gestion des risques pour proposer en 2021 une nouvelle offre de crowdfunding immobilier garantie en capital. De quoi renforcer encore l’attrait des particuliers français pour ce placement !

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J’espère que vous avez appris des choses sur le crowdfunding immobilier grâce à ce bon article synthétique sur le sujet. Maintenant, reprenons quelques éléments pour les mettre dans mon contexte personnel de ce que je vis au quotidien. L’idée n’étant pas de me mettre en avant mais de vous faire partager des situations réelles, si le crowdfunding ou le crowdlending vous tentent, que vous puissiez vous projeter dans ce qui existe, ce qui se passe réellement pour nous investisseurs réguliers.

Les atouts du crowdfunding : en dehors des chiffres qui montrent effectivement que le nombre d’investisseurs augmente et que c’est un mode d’investissement qui se démocratise.

Le premier atout est que l’on peut investir 100€, 1000€ ou 5000€ dans un investissement immobilier, somme impossible pour investir dans la pierre. Hors, on garde l’avantage de la sécurité de l’investissement car c’est un bien immobilier. WiSeed et Upstone notamment proposent un ticket à partir de 100€. Les autres plateformes que j’utilise sont à 1000€ voire 2000€ (Koregraf) du ticket d’entrée. Quoi qu’il en soit, c’est ridicule par rapport à un investissement immobilier.

Le deuxième atout est que nous achetons des parts de l’investissement mais en aucun cas, nous sommes caution et responsable de cet investissement. Personne ne pourra revenir vers vous dans 8 ans en vous reprochant la qualité de la construction ou certains défauts. Ceci est majeur par rapport à un investissement direct dans la pierre.

Le troisième atout est que l’on n’a pas à gérer la rentabilisation de l’investissement. A la livraison du bien, on récupère notre capital et les intérêts générés…et on peut réinvestir dans une nouvelle offre de crowdfunding immobilier. Combien d’en vous connaissent ou ont connu des problèmes dans le logement, les artisans à trouver, suivre, voire les loyers impayés des locataires? Ceci est lourd, “timing-consuming”, et vient beaucoup manger la rentabilité de votre investissement…et peut pourrir certains week-end. Pour investir dans la Pierre, il faut avoir du temps et accepter la liste d’ennuies au dessus car elle est réelle (et c’est du vécu pour moi!).

Comment cela marche : simplement, 1) vous sélectionnez un projet immobilier sur votre plateforme favorite. 2) vous investissez au niveau d’exposition que vous souhaitez (la recommandation est toujours de diversifier pour limiter les risques) 3) vous suivez l’avancement de votre investissement via les bulletins souvent trimestriel, 4) vous êtes remboursés à la livraison du bien aux acheteurs, capital+intérêt…si soit vous gardez les intérêts pour vos besoins, soit vous réinvestissez l’ensemble dans 1 ou 2 nouveaux projets bien choisis. Ca paraît simple…ça l’est réellement!

Un rendement attractif ! Aujourd’hui, mise à part la bourse et les cryptomonnaies, il est difficile de trouver des placements plus rémunérateurs. Vous pouvez suivre mes performances mois par mois sur mon site. C’est la vraie vie de mes investissements, au 1er mars j’étais à 10.9% de rendement brut. Ce qui veut bien dire que pour 100 000€ investis, je touche 10 900€ brut annuel. Mes résultats sont aussi liés à une stratégie plus complexe en incluant également du crowdlending. Le rendement de 9.3% listé dans cet article est très proche de mes performances personnelles. Je partage complètement ces chiffres. D’ailleurs, je ne souscris qu’à des projets entre 9% et 10% de rendement…cela fait bien entre 9% et 10% de moyenne brut!!!

Je n’ose pas vous faire un sermon sur le Livret A. Le Livret A n’est pas votre ami. Après tout, que chacun fasse ce qui lui plait ! Mais sincèrement, prenez 15 min un samedi matin pour vous poser quelques questions : De quelle épargne de sécurité ai-je réellement besoin? Combien de fois ces 2 dernières années j’en ai eu besoin et pour quel montant? Enfin, quel épargne cela vous libère pour la placer à 12 ou 24 mois en crowdfunding immobilier? Même si vous avez un projet en vue, les pas de temps sont court et vous allez #fairevivrevotreargent plutôt qu’il attende sur votre Livret A. (sans vouloir sortir du sujet, le crowdlending permet aujourd’hui de prêter à 30 jours…qui ne peut pas placer une partie de son épargne à 30j à 12%…c’est possible, voir cet article en cliquant sur le lien). Bref, nous français, avons perdu complètement le sens de ce Livret A et l’utilisons très mal. Nous perdons de l’argent tous les jours en n’épargnant pas tout en investissant…c’est le secret ! Epargnez n’est pas stocker !

Les risques : On termine toujours par cela (et pour le coup, le Livret A est bien sans aucun risque…et sans aucun gain). Oui, il y a des risques, et l’article l’indique bien. Les taux proposés sont aussi liés au risque…mais pas que ! A ce jour, et depuis 2008, les situations de pertes totales en capital sur le crowdfunding immobilier sont très rares, ces dernières années, sur les plateformes que j’utilise, je n’en n’identifie aucune. Par contre, les retards existent et sont réguliers. Je vous recommande le site Hellocrowdfunding pour suivre cela. Nous parlons bien de construction immobilier, de biens à vendre…malgré des plannings bien calculés, il n’est pas rare que certains projets soient retardés et livrés avec quelques mois de décalage. De mon expérience personnelle, j’ai 1 projet qui dépasse 20 mois de retards (mais j’ai récupéré la totalité du capital et une partie des intérêts) ; ensuite, les quelques autres (moins de 5 au total) sont retardés de quelques jours à quelques mois, c’est souvent contractuel et donc il y a une prolongation du contrat qui est votée.

Je n’ai aucune inquiétude particulière et je peux aujourd’hui qu’après 6 années d’investissements en crowdfunding immobilier, je n’ai pas perdu 1€, 0 défaut et j’ai bien touché plus de 9% de rendement annuel. Si un projet devait faire défaut demain, mon taux d’exposition est calculé pour que ceci ne soit qu’une virgule sans conséquence sur ma stratégie. J’en serai évidemment déçu mais dois je vous faire l’affront de ce calcul tout simple :

En admettant que que j’avais 20 000 € à placer en 2016 :

J’aurai aujourd’hui sur mon Livret A (0.5%) => 20 608 €

En investissant en crowdfunding immobilier (9.3%) => 34 100 €

Calcul fait avec l’outil dispo sur ce lien

Conclusion : je suis prêt à accepter le risque, d’éventuelles pertes. Il faudrait dans cet exemple que je perde 13 492€ pour retrouver le niveau performance de mon Livret A. Je vous laisse peser le risque que je prends au quotidien par rapport à la rentabilité obtenue. FaireVivreVotreArgent, c’est bien le message que je souhaite partager.