Bien choisir un projet en crowdfunding immobilier? Un exemple avec ClubFunding

Le crowdfunding immobilier est un moyen pour un promoteur ou un marchand de biens de trouver une source complémentaire de financement au delà de ses fonds propres pour financer un projet immobilier. Pour nous, investisseurs ou juste particuliers, ayant un petit peu d’épargne à placer, c’est un moyen d’amener de la rentabilité à son épargne. Il est ainsi classique de trouver des projets entre 8 et 11% d’intérêts annuels. Oui, cela veut dire que si vous placer 10 000€ dans 10 projets à 1 000€, vous toucherez entre 800 et 1 100€ par an d’intérêts (bruts).

Pour ceux qui me suivent depuis quelques temps maintenant, vous savez que je fais cela depuis plus de 5 ans et que les résultats sont là. D’ailleurs, si vous découvrez le crowdfunding immobilier. Je vous recommande de lire ma page dédiée sur mon site avant cet article. Vous gagnerez du temps dans sa compréhension. J’essaie de rester simple et direct et, du coup, il est possible que j’aille trop vite au but !

Si vous doutez également des performances potentielles du crowdfunding, je publie tous les mois mes résultats. Je vous recommande également de regarder mes résultats pour mieux comprendre que le livret A n’a pas sa place dans ce monde dynamique!

Pourquoi cet article sur les projets en crowdfunding chez Clubfunding.fr?

Tout d’abord, cela fait longtemps que je dis qu’il faut que je fasse un article sur ce sujet. Comment choisir son projet? Faut-il être un expert? Faut-il avoir des connaissances en finance ou dans la promotion immobilière?

Quand j’ai commencé avec mon premier projet chez WiSeed, je me suis jeté à l’eau. J’ai cherché comment sélectionner un projet, y a t il des tutos? Mais rien ! Enfin, je n’ai rien trouvé à l’époque qui m’a rassuré sur le financement participatif en immobilier. Il a donc fallu que je fasse mon choix seul. J’ai décidé de partir avec 2000€ sur 1 seul projet. Et j’ai attendu quasiment le remboursement de ce dernier pour investir à nouveau. Ma prudence m’a sans doute fait perdre quelques mois d’investissements supplémentaires, mais je n’avais aucune autre solution, aucune aide.

Ainsi, il est évident aujourd’hui que, pour ceux qui se questionnent et s’intéressent à cette solution de placement, je souhaite vous apporter quelques éclairages sera un plus pour débuter et réussir d’entrée. Je crois que le risque est tout de même faible mais il existe. Evidemment, le risque est plus fort au début quand le capital et la diversification sont limités. Quand on souscrit son premier projet de 1000€, si il y a un défaut majeur, on perd 100% de notre investissement. Au bout de 10 projets (à 1000€) remboursés sur 18 mois, si le taux est autour de 10%, vous perdez uniquement vos gains, mais plus le capital.

Si vous choisissez bien votre plateforme, et que vous identifiez un projet sérieux (je vais essayez de vous aider à cela!), vous serez vite dans une situation saine et sans stress. Personnellement, je n’ai pas encore connu de perte de capital ou d’intérêts mais il est clair que cela arrivera. Ce jour là, mon rendement annuel va chuter mais je serai encore largement positif et continuerai à placer et réinvestir.

Ce n’est que mon avis, mais pour moi, le plus gros risque est sur le choix de la plateforme de crowdfunding. Si celle-ci fait défaut, la somme totale engagée sur ce site est à risque. Les projets proposés sont évidemment présélectionnés par la plateforme, la qualité de se travailles est primordiale. Il est donc important de bien choisir sa plateforme avant même le projet immobilier.

Mon avis sur ClubFunding.fr

ClubFunding est une plateforme de financement participatif enregistré à l’ORIAS (n°15001494) et inscrite en tant que CIP (Conseiller en Investissements Participatifs) régulé par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers). ClubFunding est aussi membre de l’association FPF (Financement Participatif France) qui vient soutenir la profession et également proposé des règles communes pour servir ses activités (j’y reviendrai plus tard!)

Toutes ces longues phrases pour dire que si vous devez choisir un CIP, une plateforme pour investir en crowdfunding immobilier, commencer par sélectionner une société qui a bien les droits d’exercer, qui a toutes les autorisations et qui respecte les règles de la profession.

ClubFunding.fr a été fondé en 2014 par “les 2 David” ; David Peronnin et David El Nouchi qui ont depuis étoffé leurs équipes avec plus de 20 personnes aujourd’hui.

La plateforme se concentre et est spécialisée dans le crowdfunding immobilier. Elle a financé plus de 362 projets depuis 2015, ce qui représente plus de 370 millions d’euros de financement.

L’engouement pour la plateforme est telle qu’un projet aujourd’hui va collecter la somme attendu en moins de 12 heures quand il fallait une grosse semaine au début. ClubFunding ne partage pas son nombre d’investisseurs mais il est clair qu’il est en forte augmentation ces dernières années. On le voit aussi à la capacité du site de proposer de nombreux projets, tous rapidement “adoptés”. ClubFunding surfe aussi sur la croissance globale du financement participatif, une vraie alternative pour #fairevivrevotreargent.

Parmi les marqueurs intéressants, ClubFdunfing vient d’être classé comme la plateforme n°1 en crowdfunding immobilier par l’Institut d’études Xerfi, une référence sur l’activité économique et les études sectorielle.

Parmi les indicateurs importants également qui montre le sérieux du site, “le taux de défaut“. Depuis 6 ans, il est à 0. En effet, sur les 362 projets proposés, aucun n’est en défaut. A noter tout de même que 2 projets ont pris du retard en 2019, il représente plus de 6 mois de retard, je ne connais pas la situation mais il est possible que ce soit lié au Covid avec des retards majeurs, qui à ce jour, ne font enregistrer aucune perte.

Enfin, le taux de rendement est à 9,8% annuel brut, il est stable sur les 6 ans. La durée d’emprunt est annoncée à 22,13 mois en moyenne mais si on regarde les chiffres en détails, les 3 dernières années, ClubFunding est plutôt sur des projets à 19 mois en moyenne. C’est plutôt en dessous d’autres plateformes et de la moyenne du secteur (>22 mois).

Tous ces chiffres sont disponibles facilement sur le site et ils sont standardisés en accord avec FPF. Il sont ainsi comparables avec d’autres plateformes. Je remets à jour 2 fois par an les tableaux de performances des plateformes sur ma page dédiée au Crowdfunding. Vous pouvez aussi trouver d’autres éléments sur le site de l’association.

Beaucoup de choses ont été améliorées ces dernières années, le site internet progresse régulièrement avec des tableaux de bord de plus en plus complet. Il y a maintenant des notifications, des mises à jours des projets régulières et détaillées, etc… Elles permettent d’aller directement voir la situation de nos investissements.

J’investis depuis 2 ans sur ClubFunding. La plateforme me donne entière satisfaction. Les projets sont bien décrit (on va y venir) et le suivi est sérieux. Les équipes se déplacent localement sur les projets, ce n’est pas du virtuel! Parmi les points forts que j’identifie :

• un rendement brut moyen parmi les meilleurs du marché (>9,8%),
• des projets en moyenne également plus courts (19 mois), ce qui rend votre argent plus liquide,
• Ticket minimum de 1000€ pour investir sans aucun frais
• Les intérêts sont versés tous les mois directement sur votre compte en banque.
• Entre 3 et 5 projets chaque semaine avec du choix (promoteurs, marchands de biens, aménageurs fonciers…)
• Taux de sélection des projets très sévères (seulement 4 projets sur 100 identifiés sont retenus)

C’est quoi un projet de crowdfunding immobilier?

Le crowdfunding immobilier est une offre de placement permettant de réaliser, dans le cadre d’un financement participatif, un investissement pour aider à financer une construction ou une acquisition d’un bien immobilier. Il existe des plateformes spécialisés pour aider dans cette transaction…comme ClubFunding, mais on va retrouver également Raizers, WiSeed, Koregraf, FundImmo et Homunity (parmi celles que j’utilise).

La plateforme de crowdfunding fait le lien entre :

• des porteurs de projets
• des particuliers investisseurs

Un projet de crowdfunding immobilier est donc un investissement de construction via un promoteur (ou autre professionnel) ou un bien marchand (réhabilitation, transformation d’un bien déjà construit).

Pour cela, l’investisseur à besoin de financement. Il fait évidemment appel aux banques, qui elle-même lui demande de piocher dans ses fonds propres pour obtenir le financement. Depuis la crise de 2008, les règles des banques sont plus drastiques et obligent certains ratios de sécurité. Ainsi, le promoteur doit amener plus d’apports. Le crowdfunding immobilier intervient là où il permet au porteur de projets de faire appel au financement participatif pour limité son apport.

Prenons un exemple simple pour mieux comprendre un des leviers de crowdfunding immobilier :

Je suis promoteur immobilier, la banque me demande un apport de fonds propres de 1 000k€ pour qu’elle co-finance le projet. En général, la marge générée par ces projets est importantes et le soucis n’est pas sur la qualité du montage mais sur ces contraintes d’apports. Le promoteur peut ainsi faire appel au financement participatif. Il va le proposer à diverses plateformes qui vont le passer à leur moulinette de validation pour proposer ou non le financement à des investisseurs particuliers (nous) via leur site en ligne. Pour rappel, ClubFunding.fr n’accepte que 4 projets sur 100 proposés en moyenne. La sélection est sévère mais très importante (c’est même un des critères majeures pour que la plateforme vive).

Revenons à notre exemple, la plateforme (eg. ClubFunding) valide le financement, elle propose 500k€ de financement participatif à 10% sur 20 mois. Le promoteur aura donc à rembourser cette somme plus intérêts sur la durée définie. Ceci paraît énorme mais si le projet est de 4 000k€, seulement 500k€ sont sur un taux élevé. Et point majeur à retenir, le promoteur a conservé 500k€ de fonds propres… Il va pouvoir engager un autre projet immobilier supplémentaire en utilisant le même levier du crowdfunding immobilier et ainsi va augmenter son activité. Le levier est donc fort pour lui même si le taux est important.

Les critères pour bien choisir un projet et limiter les risques?

Il y a plusieurs critères qu’il faut retenir pour choisir un projet.

Mais on ne va pas se mentir, LE PREMIER CRITERE, c’est la plateforme de crowdfunding. C’est son équipe de sélection de projets qui doit écrémer et faire un travail d’excellence pour choisir les meilleurs programmes et éviter les mauvais. La plateforme peut avoir une excellente équipe juridique pour suivre les problèmes, la solution est au départ…ne pas avoir de projets qui feront intervenir l’équipe juridique ! (pour les soucis avec le respect du programme).

1) CHOISISSEZ BIEN VOTRE PARTENAIRE EN CROWDFUNDING IMMOBILIER

Ensuite, prenez le temps de lire les présentation des projets. Il y a beaucoup d’informations disponibles. ¨Pour moi, LE DEUXIEME CRITERE que je regarde est le promoteur. Sur la fiche des projets, les plateformes indiquent souvent si ce promoteur est déjà actif sur d’autres projets (“3 projets déjà remboursés avec …”). Vous pouvez aussi regarder le site Hellocrowdfunding.com qui synthétise ces informations. Ce n’est pas toujours complet mais très bien fait et fiable sur ce qui est partagé.

2) REGARDER SI LE PROMOTEUR UTILISE DEJA LE CROWDFUNDING ET QUELS SONT SES PERFORMANCES (projets remboursés, projets en retard, défaut…)

Ensuite, prenez le temps de bien regarder la fiche projet. Les différents éléments qui sont partagés qui sont évidemment les critères majeurs. Il y en a beaucoup qui sont difficilement vérifiables (Administratif, technique…) et d’autres sur lesquels nous avons accès aux contrats, aux garantis…

J’aime beaucoup la présentation synthétique de ClubFunding, ci dessous. On voit rapidement dans cette évaluation les forces et les faiblesses du projet “Champagne au Mont D’or” :

Ici, le taux de commercialisation est faible. Ce n’est pas surprenant pour un projet sur 24 mois. Il est difficile d’avoir un projet commercialisé fortement s’il ne sera livré que dans 2 ans. Ce critère est important, par exemple, si le projet est commercialisé à 100%, les risques de perte ou défaut sont très faible. Le taux proposé par crowdfunding au financement sera aussi plus faible (7% ou 8%). Alors qu’un projet plus long avec une commercialisation qui n’a pas commencé, les taux seront plutôt autour de 10% (même si ce n’est pas l’unique paramètre qui définit le taux).

Projetez-vous comme si vous deviez acheter pour vous un appartement du programme avec les besoins que vous auriez en terme de localisation, d’emplacement, proximité des services, accès, qualité de du programme.

Enfin, et c’est pour cela que j’aime le crowdfunding !, il y a aussi une part de subjectivité, une part de plaisir personnel à aider, co-financer un projet, un promoteur, une région, un quartier que l’on connait ou tout simplement un projet qui nous plait. Si vous faites du crowdfunding, tout n’est pas dans la performance mais aussi dans la participation à la vie réelle, à des projets concrets que l’on peut choisir et suivre.

Vous ne pourrez pas vous substituer à la plateforme et ses critères de choix. Comme je l’ai déjà indiqué, la sélection des projets est sans doute le domaine le plus important pour les plateformes, quelques échecs ou des retards non contractuels réduisent très vite l’appétit des investisseurs. J’ai personnellement une plateforme qui ne me convient pas, j’ai arrêté d’investir car l’incertitude du fonctionnement et des remboursements ne me convenaient pas. Du coup, je n’étais plus en capacité d’analyser les projets proposés et de peser mon risque.

Pour compléter, une fois que l’on a l’habitude d’une plateforme, de la sélection qu’ils font, de la présentation des projets et des éléments, on rentre dans une routine qui va relativement vite. Ceci ne prend pas des heures et des heures. C’est même plutôt très rapide.

3) METTEZ UNE PART DE CRITERES PERSONNELS DANS VOS CHOIX, FAITES VOUS PLAISIR A CO-FINANCER !

Je fais un petit peu de bourse, j’applique la même approche, soutenir dans la durée une entreprise qui me parle. Dans ce domaine, c’est sans doute moins performant mais je m’y retrouve plus qu’un achat et une vente en quelques semaines sans savoir qu’elle était vraiment l’entreprise. (mais c’est une parenthèse perso, la bourse m’intéressant peu depuis que j’ai découvert le financement participatif).

Si vous faites du financement participatif, prenez du plaisir dans le choix du projet, ayez le sentiment d’aider, de participer…vous trouverez ce supplément d’âme pour #fairevivrevotreargent.

Quelle stratégie adopter pour être gagnant dans le durée?

Les peurs quand on souhaite démarrer en crowdfunding immobilier peuvent être nombreuses.

Si vous pensez que le crowdfunding n’est pas sérieux ou peut-être une arnaque, passez votre tour, revenez dans quelques années. C’est peut être que vous n’êtes pas prêt à investir de cette manière, “sans intermédiaire bancaire”, tout en ligne sans rencontrer de conseillers. Je peux le comprendre et peut-être avez vous besoin encore de temps, même si pour moi, vous le savez, c’est une excellente alternative à toutes les autres offres potentielles pour placer son épargne.

Si vous êtes encore en train de lire cet article, c’est que le sujet vous intéresse ou mieux vous inspire. Alors, lancez vous ! A votre rythme, dans votre timing, avec vos sensibilités…mais prenez date et commencez. Le risque existe, mais je peux vous lister beaucoup d’autres placements pour lesquels le risque existe aussi.

Quelle stratégie adopter si on débute? Elle est, pour moi, très simple.

1. Etablir un montant annuel que l’on souhaite placer dans le crowdfunding immobilier
2. Choisir sa plateforme de financement participative, il y en a plusieurs de sérieuses et performantes
3. Commencer à investir dans son premier projet, si possible prendre un délai court (12 à 18 mois), ne pas chercher le taux maximal pour commencer mais plutôt de vivre l’expérience sereinement
4. Diversifier, diversifier, diversifier ! Si vous avez choisi de mettre 5000€ la première année. Faites le via 5 projets à 1000€. Variez les projets, variez les taux et les délais.
5. Suivre l’avancement des projets souscrits de temps en temps (au trimestre) et laisser faire son épargne
6. Dès que vous cumulez plus investissement, piloter vos investissements. Vous pouvez tester le “Cockpit du Crowdfunder“, outil gratuit à télécharger que je vous offre pour suivre vos investissements en crowdlending et crowdfunding.

Un élément important que je n’ai pas mentionné avec ClubFunding, c’est que très souvent le capital est remboursé In Fine (tout le temps et donc à la fin du programme) mais les Intérêts sont remboursés mensuellement (comme votre prêt à la banque). ClubFunding est aussi une excellente plateforme pour démarrer car vous touchez des revenus très rapidement. Ceci aide à comprendre le fonctionnement, ceci montre que cela marche et rassure. Vous toucherez vite 20€ ou 30€ par mois et c’est plus lisible que capital+Intérêts In Fine. C’est très vrai pour les débutants en crowdfunding immobilier. J’ai personnellement après des années d’investissement plusieurs projets qui se remboursent chaque mois…donc In Fine ou non, cela m’importe moins. D’autant plus que je suis aujourd’hui dans une volonté de tout ré-investir, je ne sors pas (encore) de rente mensuelle.

Enfin, c’est dans la durée que vous verrez les effets de vos investissements. En diversifiant vous limitez le risque et ainsi réduisez très vite le stress et le risque de perte. Dans mon cas, oui, il y aura un jour une perte en capital, oui, il y aura une perte partiel en capital. Mais le rouleau compresseur de mes investissements est en marche et vient compenser ce risque. Il faudrait un événement économique majeur qui aurait sans aucun doute des impacts sur biens d’autres placements financiers pour que mon risque augmente. Mais vous le savez, mon choix est fait #fairevivrevotreargent !

Dans tous les cas, je répond directement à vos questions, à vos remarques. Je réponds rapidement par e-mail, si vous souhaitez mettre un commentaire pour enrichir les échanges, n’hésitez pas non plus, cela peut être un moyen de partager les informations plus largement.

Si vous souhaitez vous lancer et profitez de 100€ de bonus en vous inscrivant avec la plateforme ClubFunding.fr, cliquez-ci pour avoir la procédure à suivre. Le principe est assez simple, en partenariat avec FaireVivreVotreArgent.com, ClubFunding.fr vous offre 100€ pour 1000€ investis en crowdfunding immobilier.