Baltis Capital, le crowdfunding immobilier à 9.6% de rendement

Parlons d’une plateforme qui fait peu ou pas assez parler d’elle mais qui avance proprement et surement : BALTIS CAPITAL !

Cela fait déjà plusieurs mois que j’avais identifié Baltis et que je voulais creuser le sujet. Il y en a tellement, qu’entre temps, je me suis laissé prendre par d’autres sujets dont je voulais également parlé. J’aimerai ainsi vous décrire cette plateforme spécialisée en crowdfunding immobilier et vous donner mon avis sur son intérêt pour investir et sa place dans cet écosystème.

Tout d’abord, BALTIS CAPITAL a tous les agréements pour exercer en étant inscrite à l’AMF pour l’activité de Conseil en Investissements Participatifs (CIP) sous le numéro 18002940 à l’ORIAS. La plateforme est aussi membre de l’association Financement Participatif France (FPF). Le site a d’ailleurs fortement accéléré son développement en obtenant tous les homologations nécessaires en 2020.

Il est sans doute inutile de le rappeler, mais investissez uniquement sur des plateformes ayant tous les agréments obligatoires pour exercer. Ceci évitera de tomber dans la première arnaque venue. Il y a toujours un risque dans l’investissement, mais mieux vaut se prémunir des basiques, cela limite déjà un risque anticipable.

Baltis Capital est dans mes coups de cœur 2022 dans mon bilan sur les plateformes que j’utilise. Je vais essayer de vous partager pourquoi.

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Historique de Baltis

Baltis a été créée en 2016 par Toussaint (Président) et Clément Dornier (Responsable structuration) dans l’objectif de faire du crowdfunding immobilier de proximité. En proposant principalement des projets de marchands de biens, cela oriente vers des projets de taille moyenne (entre 200k€ et 600k€) et surtout donne facilement un visage et une entité à l’investissement. Malgré tout, en 2021, Baltis a augmenté également les projets avec des promoteurs immobiliers, sans doute nécessaire pour nourrir l’appétit des 4000 investisseurs déjà inscrits (comme moi) qui souhaitent utiliser les qualité de cette plateforme.

On peut lire sur le site que le nom « Baltis » vient de « baaltis » une divinité protectrice de la ville. La racine « baal » signifie « posséder et être propriétaire ». C’est ainsi que le nom de la plateforme a été choisi. Le mot Capital est « une somme d’investissement utilisée pour en tirer un profit ». Ainsi, Baltis Capital nous propose d’investir dans nos villes.

L’investissement se fait via des obligations de 1000€ minimum. Ainsi, le ticket d’investissement est celui que l’on retrouve pour les principales plateformes du domaine.

Les projets proposés ont un rendement de 8% à 12% pour une durée de 6 à 36 mois. Vous le savez, mais en général, plus le taux est élevé, plus le risque l’est aussi. Il est donc important de bien étudier le projet avant de souscrire…et comme d’habitude, de diversifier, ses projets, les taux, les durées dans vos stratégies d’investissement.

Baltis propose aussi des SCPI (…) qui investissent notamment dans des locaux commerciaux (Poissonnerie, Boulangerie…) et proposent un taux autour des 5%. Je ne m’attarderai pas sur cette partie dans laquelle je n’investis pas et qui n’est pas l’orientation de mon blog. Ce n’est pas un commentaire négatif, je vous laisse creuser cette partie tou seul.

Baltis Capital en quelques chiffres

Sur l’année 2021, la plateforme a financé pour 21 millions d’euros dans 21 projets. Ces chiffres sont très bons avec aucun défaut et un bon suivi. Attention, l’accélération est sur 2020/2021, donc les ratios seront plus solides sur 2022 et 2023. Pas d’inquiétude de mon côté mais il y a un biais qui est créé par « la jeunesse » de la plateforme.

Je n’ai pas eu l’opportunité d’échanger avec le co-fondateur, Alexandre Toussaint. Nous avions échangé sur les réseaux et j’avais écouté plusieurs podcasts où il intervenait voire animait. J’en profite pour vous recommander ceux-ci pour découvrir Alexandre et Baltis sous un autre angle. Son podcast est « Ma Tirelire » et Alexandre est intervenu sur de nombreux autres podcasts (LaMartingale, MaQuestionPréférée…).

Ce n’est qu’un avis personnel mais ses interventions sont toujours au service du crowdfunding, elles sont souvent altruistes. Cela donne l’impression que Baltis est au service d’une économie, de l’écosystème dans lequel il évolue. Ce n’est que du feeling mais très rassurant sur les intention de la plateforme. Même si évidemment, on parle bien entreprise, entreprenariat, de business…

J’ai hâte de pouvoir échanger plus et creuser cet angle et l’ambition de Baltis Capital sur 2022 et après…

Si vous découvrez le crowdfunding immobilier, je vous recommande de lire ma page dédiée, mais également quelques articles sur d’autres plateformes comme Raizers. Le modèle est le même et Baltis Capital s’inscrit dans ces plateformes fiables dans le domaine.

Aujourd’hui, seul WiSeed ajoute des frais aux investisseurs. Ainsi Baltis Capital intègre ses coûts aux promoteurs qui veulent être financés. Il n’y a pas de frais ni à l’entrée, ni à la sortie pour nous. Il y aura bien entendu la flat tax (30%) à payer sur les plus values, mais ceci est du légal, rien à voir avec la plateforme.

Un point spécifique et intéressant, la possibilité d’investir via son PEA-PME. Ceci n’est pas unique mais plutôt rare et une belle opportunité supplémentaire pour augmenter son rendement. En investissant via votre PEA-PME et s’il a plus de 5 ans, vous n’avez aucune taxe à payer sur les plus values. Ainsi, vous gagnez 3 point pour un projet à 10% annuel, pour #fairevivrevotreargent et par l’intermédiaire des intérêts composés, après quelques années avec cette stratégie, il y a moyen de booster son épargne.

Investissement en crowdfunding immobilier via son PEA-PME

Comme indiqué, c’est un vrai avantage que de pouvoir investir dans son PEA-PME. L’avantage fiscal est de 30%, soit la flat taxe. Cela est significatif. Le crowdfunding immobilier chez Baltis, c’est aucun frais pour l’investisseur et c’est même sans taxe en utilisant son PEA-PME ! (pas spécifique à cette plateforme).

Evidemment, il faut avoir déjà un PEA-PME ouvert…

Voici comment procéder :

Choisir un projet éligible au PEA/PME (et non au PEA).

Pour souscrire les étapes sont les suivantes :
1/ Abondez le compte Espèces de votre PEA/PME
2/ Signez votre bulletin de souscription en ligne
3/ Envoyez les documents nécessaires à votre banquier (dans l’onglet Documentation)

• Votre bulletin de souscription signé
• Le Kbis de la société
• Les statuts de la société
• Le PV d’AG de la société
• Le Contrat d’Emission d’Obligation (CEO)
• Le Document d’Information Réglementaire Synthétique (DIRS)
• Ainsi que votre IBAN Baltis Capital, visible dans l’onglet « Mon Compte »

4/ Complétez et transmettez à votre banquier une attestation d’éligibilité (dans l’onglet Documentation)

• Votre Prénom + Nom
• Votre adresse
• Le nom de votre banque
• Le numéro de compte de votre PEA/PME
• Nombre de titres : nombre d’obligations de votre souscription (1 obligation = 1€)
• Montant global : montant de votre souscription

5/ Il est possible que votre banquier vous demande une lettre d’engagement. Si c’est le cas, voilà un exemple des informations qui faut compléter pour une souscription de 1 000€ :

• Société émettrice : [nom de la société]
• Adresse du siège social : [adresse]
• Nombre de titres : 1 000
• Prix unitaire : 1€
• Montant global : 1 000€
• Nature des titres non cotés : titres participatifs et obligations à taux fixe offerts sur une plateforme de financement collaboratif
• Ces titres proviennent : d’une souscription à l’émission de titres de dette de la société, lesdits titres faisant ou ayant fait l’objet d’une offre proposée par l’intermédiaire d’un prestataire de services d’investissement ou d’un conseiller en investissement participatif au moyen d’un site Internet remplissant les caractéristiques fixées par le règlement général de l’AMF (plateforme de financement collaboratif) 
• Date, fait à, signature

Ainsi, il y a quelques démarches à faire et pour le coup, ce n’est pas automatisé mais l’avantage fiscal est certain. Je n’ai personnellement pas essayé, mais il est clair que je vais l’intégrer dans ma stratégie. L’épargne est bloquée les 5 premières années de création du PEA-PME, mais ensuite, les entrées et sorties sont libres.

Comment investir dans un projet avec Baltis?

Prenons ensemble un exemple complet d’un projet en financement en Février 22. Nous allons regarder l’ensemble du processus pour choisir et investir dans un projet Baltis Capital.

Evidemment, il vous faut, avant cela, être inscrit, avoir fourni les documents nécessaires, qu’ils soient validés et que vous ayez transféré la somme que vous voulez investir. La carte bleue ou le virement bancaire sont possibles. Attention toutefois avec la carte bancaire, le ticket minimum étant à 1 000€, vous pouvez vite bloquer votre carte…sinon, anticipez votre virement pour que votre compte soit approvisionné le jour de l’ouverture du projet.

J’ai choisi Le projet 73GRDF – Baltis Capital

Le projet 76 GRDF est une opération de promotion immobilière, portant sur la construction d’un immeuble d’environ 4 000 m2 de bureaux, 775 m2 de local d’activité et 238 m2 de stockage extérieur aux dernières normes environnementales à Isneauville (76). Le budget total de ce projet est de 17.2 millions d’euros.

Le montant de la collecte est de 1 200 000€ sur une durée de 12 mois. Le ticket minimum est de 1 000€ en obligation. La rentabilité attendu est de 9%. L’investissement est éligible au PEA-PME.

Le projet ouvrait le jeudi 10 février 2022 à 14h00.

Baltis détaille plusieurs éléments :

Le processus de sélection (l’audit) est très complet et bien détaillé. Beaucoup d’éléments sont partagés, ce qui permet de comprendre les risques et l’analyse qui est faite.

La synthèse de l’audit nous est simplifié au maximum par quelques pictogrammes et une note sur 10 par critère. La version plus détaillé est aussi proposée pour aller plus loin dans la compréhension. Dans ce cas précis, la note maximale « A+ » est attribuée au projet 76GRDF.

Pour moi, le projet semble solide. 9% sur 12 mois avec une telle évaluation, notamment avec une pré commercialisation à 100%. Ceci veut dire qu’il sera acheté une fois achevé, ainsi le risque est quasi uniquement sur la durée du projet si les travaux prennent du retard. Dans ce cas, les intérêts courent toujours, ce qui signifie que même si le projet durait 16 mois, les 9% sur la somme investie seraient versés sur la totalité des 16 mois.

Passons maintenant à l’achat : j’ai décidé de mettre 1 000€ dans ce projet. Pourquoi pas plus? Parce que je préfère mettre 1 000€ dans 10 projets plutôt que 10 000€ dans un seul projet. La diversification est le meilleur moyen de se sécuriser et limiter les risques. Rappelez vous cela si vous souhaitez investir ! Personnellement, je n’ai toujours rien perdu mais je sais que cela viendra, un projet tournera mal, un promoteur sera en difficulté. Ainsi, chaque projet n’étant pas une part importante de mon capital, la perte totale d’un projet sera « minimale ».

Le projet ouvre à 14h00, je suis prêt 5 minutes avant…

A 14h00 précise le projet ouvre et on peut ainsi cliquez sur « investir sur ce projet » :

En cliquant, Baltis vous propose immédiatement de recevoir les documents réglementaires. Ils vous sont envoyés par e-mail automatique.

S’ouvre ensuite la page pour définir son investissement, le prix d’une obligation étant de 1€, il me faut saisir « 1000 » dans le nombre d’obligations que je souhaite acquérir :

Mais bizarrement, que ce passe t il? Le site m’indique qu’il me faut saisir un chiffre inférieur ou égal à « 797500 » !

Oh Non ! En faisant mes copies d’écran pour vous montrer le process, le projet a été souscrit en quelques minutes. Je l’ai loupé !

J’ai réussi à capter qu’il avait été souscrit presque 10x (849%). Baltis a ensuite communiqué une erreur dans son système. Bref, en voulant être pédagogue, j’ai loupé un super projet…ça m’apprendra ! Ceci montre l’engouement pour le crowdfunding. Le bilan annuel 2021 sortit en Février montre également l’explosion de ce moyen d’investissement. On a atteint 1.9 milliards de collecte en 2021.C’est une croissance de 84%. Prenez le temps de le lire, on y parle d’ailleurs de Baltis Capital.

J’avais souscris également un projet avec ClubFunding la même semaine. 4.2 millions d’euros financés en quelques minutes seulement.

Bon, j’espère que ce mini-tuto sera tout de même utile pour vous, j’avoue avoir un peu de frustration d’avoir manqué le projet. 12 mois à 9% avec une pré commercialisation à 100%…le risque est vraiment faible, le capital est sécurisé, les 9% sont (auraient pu être 😢!!!) une très bonne rémunération pour nous.

Une fois que vous avez investi, Baltis vous informera de l’avancée du projet. La plateforme enverra un rapport (mensuel, trimestriel, ou semestriel) faisant un état des lieux de l’opération.

A la fin du projet (normalement dans les délais annoncés au départ), le capital vous sera remboursé sur votre Wallet ainsi que les intérêts sur la durée totale. Dans le crowdfunding immobilier, il peut y avoir des retards de quelques mois, pas de panique, votre argent reste évidemment bloquée mais les intérêts courent toujours. Donc vous ne perdez rien!

Je ne donne pas de conseils, mais évidemment, n’investissez dans un projet de 12 mois si vous allez absolument avoir besoin de l’argent dans 1 an. Prenez un peu de marge car l’investissement n’est pas liquide, vous ne pouvez pas sortir avant la fin et vous ne décidez pas la date de sortie. Dans la très grande majorité, les projets de crowdfunding immobilier sont soldés avec moins de 6 mois de retard…mais il y a des exceptions. Dans mon cas, je réinvestis tout, aucun stress, quand le projet se rembourse, je réinvestis dans un nouveau. Mais on n’est pas tous dans cette stratégie !

Enfin, je ne peux que vous recommander de vous renseigner, de lire également les FAQ de Baltis qui sont très bien faits et complet.

Un cadeau bonus pour les investisseurs !

Baltis a un système de parrainage depuis quelques mois. La plateforme propose 100€ au parrain, malheureusement rien (encore?) au filleul.

Personnellement, je trouve l’offre dommage, c’est toujours un plus quand on veut se lancer, de toucher un petit bonus. En plus, il améliore de suite votre rentabilité.

Après discussion avec Alexandre Toussaint, il est d’accord pour que je reverse directement 50% du parrainage sur votre compte. Ainsi, si vous souhaitez vous lancer en crowdfunding immobilier avec Baltis, vous toucherez 50€ pour 1 000€ investis en utilisant mon code parrainage « SEBINO22 ». Le code est à saisir dans la cellule correspondant à « Quel est le nom de cet ambassadeur? » après avoir coché « Bouche à oreille/parrainage ». Saisissiez SEBINO et vous toucherez 50€ directement sur votre Wallet (après votre 1er investissement).

Si vous avez un soucis avec le parrainage ou une question sur la plateforme, ne pas hésiter à me contacter à sebino.crowdfunding@gmail.com

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