Bricks : Mon Bilan sur 1 an d’investissement, promesses tenues ?

Par Sebino, 9 Mai 2022

La genèse de mon investissement et la création “des Bricks de Sebino”

J’ai découvert la plateforme Bricks.co en Avril 2021 via un échange sur les réseaux sociaux. Dès le lendemain, j’avais un échange téléphonique de 2h (prévu 30 min) avec Cédric O’Neill pour échanger sur le concept. L’idée est excellente, cela bouleverse et simplifie l’investissement immobilier. Cela le rend aussi collectif ou participatif…c’est un point de sensibilité important pour moi.

Avec quelques déconvenues personnelles dans l’immobilier, notamment sur le suivi et la gestion, soit on le fait soit même est c’est très consommateur en temps, soit on le met en gestion et c’est consommateur en frais de gestion. Bref, une option digitale me convenait parfaitement.

J’ai ainsi rapidement décidé d’investir, sans filet. Oui, sans filet, car une plateforme qui venait d’ouvrir, sur un concept nouveau et peu classique, c’est très risqué. Ce n’est pas du tout ma nature. Ce n’est pas le principe d’investissements que je recherche. Malgré tout, je me suis inscrit et j’ai fait mon premier virement. J’ai ainsi fait partie des 180 premiers investisseurs de Bricks.co

J’ai pu partager quelques articles depuis une année sur Bricks.co que je vous encourage à lire si vous découvrez la plateforme en même temps que cette article. Cela ne vous prendra que quelques minutes mais vous fera sans doute gagner du temps pour comprendre mon bilan et l’analyse qui en découle.

• BRICKS.CO : le financement participatif dans l’immobilier locatif !
• Tests et Avis sur Bricks.co
• La marketplace de Bricks.co, comment ça marche?
• Les Bricks de Sebino : mon portefeuille en toute transparence

Ainsi, fin Avril, je m’inscrivais et après un premier dépôt de 5 000€, je me lançais dans l’achat de Bricks sur plusieurs immeubles. A l’époque, la proposition de Bricks était de diviser la valeur de l’immeuble en 10 000 bricks et donc de définir la valeur unitaire sur cette base (moins la part emprunter). Ainsi, par exemple, pour un immeuble d’une valeur de 500 000€ avec 50% d’emprunt, il restait à financer 10 000 bricks à 250 000€ soit 25€ la Brick.

Depuis, c’est l’inverse, la Brick a un prix fixe de départ de 10€ et la valeur du bien (moins l’emprunt) définit le nombre de bricks pour l’immeuble concerné. Je comprends que la volonté de Cédric O’Neill, le fondateur, est d’élargir au maximum le nombre d’investisseurs. Il annonce aujourd’hui plus de 150 000 inscrits avec un ticket moyen de 300€, soit 30 Bricks par investisseur et par immeuble.

Mes objectifs de départ

A condition de réinvestir la totalité des revenus perçus et que Bricks.co propose suffisamment de projets, ces hypothèses me permettraient d’atteindre 222€ par mois fin 2023. ceci générerait un capital de 23129€ dont 5169€ d’intérêts.

Capital	5000	€		Résultats	fin 2023
Taux intérêt	15	%		Capital total	23999
Epargne / mois	360	€		Dont intérêts	6039
Durée	3	années		Capital versé	17960
Année	Capital	Intérêts	Epargne année	Cumul intérêt	Capital généré	Intérêt / mois
2021	5000,0	750,0	4320	750,0	10070,0	62,5
2022	10070,0	2158,5	4320	2908,5	16548,5	179.9
2023	16548,5	3130,3	4320	6038,8	23998,8	260.9
2024	23998,8	4247,8	4320	10286,6	32566,6	354.0

Bilan à Mai 22 : Je ne tiens finalement pas le rythme, j’ai continué d’investir mais pas avec 360€ par mois d’apport. Il n’y a pas eu suffisamment de projets qui me plaisaient et j’en ai loupé certains car la demande est devenue rapidement importante. Les objectifs sont là pour donner la voie. Ils sont là pour se donner une vision long terme. Si on découvre que ce n’est pas réaliste, inutile de s’y accrocher pour louper la cible. Donc, si mon objectif d’investissements réguliers n’est pas atteint, est ce que le rendement est tout même au niveau attendu ?

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Mes investissements un an après…

Au 9 Mai 2022, après un an, voici ma situation :

J’ai acheté entre le 3 mai 2021 et le 23 décembre 2021, 402 Bricks pour un investissement de 7706€. Depuis le début d’année 2022, peu de projets ne me convenaient, je n’ai ainsi pas réinvesti. J’ai également environ 700€ en liquidité pour profiter d’une opportunité à venir.

A noter que j’avais acheté 20 bricks supplémentaires de l’Immeuble Jean Moulin (110 au total) mais que j’ai revendu à la mise en place de la MarketPlace pour la tester. Ayant réalisé une plus value sur cette vente, on la retrouvera plus loin dans l’analyse de la performance.

Quelle performance réelle ai-je obtenue?

Tout d’abord, regardons l’évolution de la valeur de mes investissements depuis leur achat. Comme vous le savez, Bricks.co réévalue les immeubles achetés tous les 6 mois. Egalement, le remboursement de l’emprunt, chaque mois, fait augmenter la valeur de la brick. En reprenant l’exemple dans l’introduction de l’article de l’immeuble de 500k€, si 50k€ d’emprunt sont remboursés, ces 50k€ viennent s’ajouter au 250k€ financés en crowdfunding. La valeur de la Brick qui était de 25€ au départ passe ainsi à 30€ [(250k€+50k€)/10000]. Ceci ne sera acquis qu’à la revente de vos Bricks mais c’est bien la nouvelle valeur. Ces 2 leviers participent aux revenus que l’on peut attendre du modèle.

Attention : Il n’y a aucune garantie que les immeubles soient réévalués à la hausse chaque 6 mois. Si le marché immobilier baisse, la revalorisation va aussi baisser. Pour moi, c’est bien les 2 premières estimations qui feront bouger fortement le prix de la brick, notamment si Bricks.co a fait une belle acquisition et bien négocié le bien à l’achat. On devrait ensuite être plus stable et suivre le marché de l’immobilier du secteur.

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Seuls 2 immeubles de mon portefeuille ont subit cette réestimation et on y reviendra…

Ainsi, mon “patrimoine” de bricks à augmenter de 681.10€. Il est maintenant de 8388€. Si je revendais tous mes immeubles sur la marketplace, je pourrai donc espérer un gain de 8.84%. C’est l’augmentation de la valeur de “mes immeubles”.

En comparant les 2 tableaux de mon portefeuille, vous observerez qu’il y a vraiment 2 immeubles dont la valeur de la brick a fortement augmenté. Ce sont les Immeuble Jean Moulin et Aristide Rouzière. Ils expliquent à eux seuls l’essentiel de mes gains. Zoomons un peu sur ces deux cas pour mieux comprendre.

La revalorisation des Immeubles

Un cabinet d’audit externe à Bricks.co a revalorisé les 2 immeubles et ainsi, mes bricks ont pris de la valeur. J’ai lu beaucoup de doutes et de critiques sur ce système. Je ne sais pas l’évaluer. Je ne suis pas expert, je ne peux donner aucune leçon à personne.

Je sais, aujourd’hui, qu’il n’y a aucune difficulté à revendre ses bricks sur la marketplace et donc que je trouverai acheteur si je souhaitais acter ma plus value liée notamment à cette réévaluation.

Les revenus des loyers mensuelles

On touche donc une part des loyers des immeubles loués chaque 28 du mois. Cela fonctionne bien et est maintenant très régulier. Ces revenus sont versés sous forme de royalties car nous ne sommes propriétaires de rien en achetant des Bricks. C’est bien la plateforme qui possède tout, nous n’avons qu’un contrat de royalties.

Attention : Bricks vient d’annoncer que les revenus du mois seront dorénavant versés le 8 du mois suivant. (Soit 10j plus tard que précédemment).

Voici tableau de mes revenus mensuels par immeuble :

En investissant début Mai 2021, j’ai commencé à toucher les loyers en Septembre 2021 (le projet a mis un mois pour se financer et ensuite 3 mois pour l’acte notarié). Il faut en général compter 3 à 4 mois entre l’achat et les premiers revenus.

A noter notamment que l’immeuble “Ancien marché à Huile” auraient dû générer les premiers revenus en Février 22. Il y a du retard car 4 appartements étaient en rénovation. Les 4 autres ont servi pour payer le crédit de 50% de prix total. Ainsi, les premiers revenus ne sont toujours pas arrivés arrivés fin Avril 22. Bricks indique que les 4 appartements sont rénovés mais toujours vacant.

L’immeuble “Basse Rue” est toujours en cours d’achat. La gestion du dossier notarié a pris du retard et il devrait être acté mi-Mai 22…les loyers devraient arriver sur le mois suivant.

Point d’attention sur la baisse des revenus depuis décembre…

Comme je surveille régulièrement mes investissements, et que je publie spécifiquement ceux que je fais sur Bricks. J’ai noté une baisse régulière de mes revenus (loyers). Le graphique suivant au 09/05/22, donc avec les revenus d’Avril, montre bien cela. Il semble que ce soit lié à un taux d’occupation des logements qui a baissé. Malgré tout, et même si cela fait partie intégrale du risque, je m’étonne d’une baisse régulière alors que le nombre d’immeubles amenant une rémunération lui augmente. Et on voit qu’Avril (Mai sur ce graphique) est le moi avec le plus gros revenu. Il s’élève à 43.08€ de revenus passifs issus des loyers.

Après quelques échanges avec Bricks pour bien comprendre la situation, la baisse était effectivement liée à des logements non loués ou impayés. Comme la priorité est donnée au remboursement de l’emprunt à la banque, nous récupérons ce qu’il reste. Ce sont aussi les aléas classiques de l’immobilier, j’ai vécu cela par le passé avec un bien en propriété, malheureusement. Je tiens à saluer le retour de Bricks très rapide sur mes questions. Il y a maintenant une équipe dédiée et il est facile et rapide d’avoir une explication.

Seules “Ancien Marché à Huile” et “Basse Rue” ne génèrent aujourd’hui aucun revenu. Comme indiqué, ce n’est qu’une question de temps.

Les plus values sur la revente de Bricks

Comme déjà mentionné, j’avais acheté 110 Bricks de l’immeuble “Jean Moulin”, j’avais en tête de ne pas garder l’ensemble de cet investissement pour pouvoir tester la marketplace.

Pour comprendre son fonctionnement, voici en lien mon article l’expliquant.

J’ai ainsi revendu mes bricks avec un gain de 39.80€ soit 10% de plus value. L’acheteur a lui payé mes Bricks 13.26% plus cher que le prix de départ car Bricks.co prend 3% de frais sur chaque transaction sur la marketplace.

A noter que les Bricks ont été revalorisées à 21.77€ en Février, ainsi, l’acheteur n’était, 2 mois après, plus perdant sur son investissement. Attention, toutefois quand vous achetez sur la marketplace, vous payez potentiellement le bien au dessus de sa valeur. il faudra le garder sur le moyen terme pour rentrer dans vos frais.

Synthèse des revenus générés sur 1 an avec Bricks.co

Mon bilan sur Bricks.co d’un an correspond bien à 1 an d’inscription et d’investissements mais pas à un an de revenus ! Vous l’avez compris, mes premiers revenus sont tombés fin septembre et, pour le premier immeuble, on est à 8 mois de loyers. Je ne manquerai pas de mettre à jour cette situation et de vous partager la situation avec plus de recul (d’ici fin 2022).

J’ai ainsi généré 948€ au total chez Bricks. Ceci correspond à un rendement de 12.3%.

Il y a 3 types de revenus :

• la revalorisation des immeubles et de l’emprunt bancaire
• les revenus des loyers de location
• la revente des Bricks sur la marketplace

Je suis finalement assez proche de mon scénario optimiste (13% de rendement). Il m’est plus difficile d’obtenir suffisamment d’immeubles avec la rentabilité attendue. Donc ce sera sans doute difficile à tenir avec un tel niveau de performance. Malgré tout, le rendement est aussi amené avec la réévaluation des biens. Si certains sont achetés en dessus du prix du marché, le rendement peut être atteint.

Comment je me projette sur la suite avec Bricks.co?

C’est une très bonne question !😉

Visiblement, l’année 2 est lancée, donc je suis toujours là, toujours actif avec une envie de continuer et de participer à l’expérience Bricks. A la fois, la société va très vite, son fondateur semble être boulimique de croissance et veut conquérir le monde avec son modèle disruptif. C’est très respectable évidemment mais pas trop mon style, je suis un investisseur prudent qui aime investir mais qui veut limiter la charge mentale sur ses investissements. Cela doit rester un plaisir de #fairevivreMonargent.

Malgré tout, la première année est très satisfaisante avec un rendement de 12.3% annuel, ou 118.5 € par mois depuis les premiers revenus. A part en crowdlending sur quelques plateformes européennes comme Twino ou Robocash, il est difficile de dépasser les 11%. Cette belle performance est aussi en ligne avec la promesse de Bricks.co

Pour moi, la promesse est donc tenue. Merci Bricks.co !

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Je reste malgré tout prudent sur l’avancé de Bricks. Il y a encore beaucoup de point d’interrogations comme la suppression de l’ORIAS, l’homologation ACPR qui n’arrive toujours pas. Aujourd’hui, le fonctionnement de la plateforme n’est pas sécurisé par les autorités de marché. Cédric O’Neill annonce aussi vouloir conquérir l’Europe (voire les Etats-Unis) en commençant par le Portugal. Je resterai très attentif aux premiers projets.

Il est également important que Bricks.co stabilise son modèle. Récemment désinscrit de l’ORIAS et avec un dossier soumis à l’AMF pour respecter la réglementation, ces tâtonnements amènent beaucoup de doute qui fragilisent son image. Ceci augmente aussi le risque pour les investisseurs.

Je ne suis pas certain de continuer à apporter du capital et il va falloir que je revois mes objectifs des “Bricks de Sebino” car il est jusque là très difficile d’apporter 360€ par mois et de les investir sur des projets à forts rendements. Entre ceux qu’il est difficile d’attraper et ceux qui ne me plaisent pas, mon exigence limite mes possibilités d’investissement.

La dernière expérience avec la levée de fonds via des “BSR Air” qui se transforment à la dernière minute en obligations n’apporte pas la sérénité attendue. Malgré cela, on peut louer le succès de l’opération qui visait à lever 5 millions d’euros et a finalement levée en quelques jours 20 millions d’euros! Un preuve de l’attente des investisseurs individuels dans ce domaine et que l’immobilier pourrait demain se gérer autrement.

Ai je moi même souscrit à la levée de fond?

Avant que la question revienne dans les commentaires ou par e-mail…je ne suis pas un expert financier, ni juriste. Je fais ce que je comprends. Ne comprenant pas grand chose à cette levée de fond et mes droits, mes engagements, mes responsabilités, j’ai choisi de ne pas souscrire.

Je ne donnerai pas d’avis sur cette opération, une levée de fond, quelle qu’elle soit présente un risque important pour le capital investi. Soyez prudent dans tous vos investissements !

En tout cas, c’est incroyable ce qu’a fait Bricks.co en 12 mois. Avec 3 collaborateurs pour commencer, près de 40 aujourd’hui et une volonté de dépasser la centaine fin 2022, le travail est colossal! Plusieurs dizaines de millions d’euros d’immeubles financés avec un concept qui trouve ses investisseurs ! Bricks.co annonce être déjà rentable.

…A suivre donc…