WiSeed, 9.46% de rendement ! Mon avis sur la Plateforme

Mon avis sur WiSeed

J’ai ouvert ce blog il y a maintenant presque 2 ans et je n’ai encore jamais écrit d’articles spécifiques sur WiSeed. La logique aurait même voulu que je commence mon blog avec WiSeed ! Bref, je ne suis pas certain d’en trouver une explication rationnelle mais le temps passe à une vitesse folle. Même avec cette énergie énorme que j’ai pour animer ce site, je ne trouve pas le temps de traiter tous les sujets dont j’aimerai vous parler.


J’ai encore plein d’idées pour partager, échanger et apprendre ensemble, si cela vous intéresse inscrivez vous à mon blog, vous recevrez mes articles en primeur (et rien d’autres) !

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Il est temps de réparer cet anachronisme !

Pourquoi parler d’anachronisme ? Parce que si j’investis aujourd’hui dans le crowdfunding, si je génère un revenu complémentaire significatif en financement participatif : C’est grâce à WiSeed !

Et c’est comme sa première voiture, on s’en souvient toute sa vie ! Pour moi, en crowdfunding, c’était WiSeed…et je leur dois finalement beaucoup de cette aventure d’aujourd’hui.

Je peux ainsi commencer par les remercier. Sans cette plateforme que j’ai découvert fin 2015, je n’en serai pas là. Sans le savoir, ils m’ont mis le pied à l’étrier. J’ai réalisé mon premier investissement en crowdfunding immobilier avec eux. Après des doutes, des analyses à n’en plus finir et des hésitations, j’ai enfin choisi un projet immobilier dans lequel j’ai mis 2000€ « pour voir ». Quelle cruche ! Chez WiSeed, on peut investir à partir de 100 € et moi, « pour voir », je mets 2000€. Mon objectif était simple, si je voulais voir un effet, il fallait que je mette une somme significative ! L’effet aurait pu être également négatif, vous en conviendrez !

Profitons de ce moment de bêtises pour que vous ne fassiez pas la même chose. Ainsi dans ce cas précis, j’aurai dû plutôt investir 100€ dans 20 projets de crowdfunding immobilier qu’un seul ticket à 2000€. Evitez-vous de copier ma stupidité et diversifiez très tôt, dès le départ ! C’est le meilleur moyen de sécuriser votre épargne et limitez votre risque.

Les conséquences de ce choix ont été les suivantes : un stress certain au moment d’investir avec comme seule solution pour limiter la charge mentale et le stress que d’accepter d’entrée que mon argent était perdu et que ce sera « bonus » si ce « truc de crowdfunding » fonctionne. L’autre conséquence, que je ne peux que mesurer après coup, est que ceci m’a bloqué dans mes investissements et la constitution de mon portefeuille pendant plusieurs mois.

Je m’explique, une fois ces 2000€ investis, la somme que j’avais engagé étant très significative, je m’étais fixé de ne pas investir à nouveau dans le crowdfunding avant d’avoir reçu les revenus de ce premier investissement. J’ai ainsi patienté des mois sans investir.

Evolution de la valeur de mon portefeuille entre 2015 et Mai 2022

Ainsi, comme vous pouvez le constater dans la dynamique de mon portefeuille, l’accélération a eu lieu à partir de 2019, 2020. C’est bien 12 à 24 mois avant que j’avais acté le bon fonctionnement du crowdfunding et que j’ai commencé à orienter mon épargne vers ce placement alternatif.

J’aurai été plus progressif et diversifié dans mes placements, j’aurai bénéficié quasiment 2 ans plus tôt de revenus de ces investissements et que j’aurai pu réinvestir immédiatement. Ce qui fait toute la différence, c’est quand votre argent travaille pour vous, quand les intérêts composés se génèrent et que votre épargne n’est plus uniquement vos économies gagnées à la sueur de votre front mais bien issue des bénéfices réinvestis pour en générer d’autres. Plus on démarre tard, moins on en bénéficie.

Pourquoi j’ai investi en crowdfunding ?

J’y reviens aussi dans mon livre mais ce qui m’a attiré au départ, c’est de trouver un moyen de donner du sens à mon épargne. Comment rendre mon épargne utile? Evidemment, je ne voulais pas investir sans retour sur investissement mais tout de même rendre mon argent utile. Et quand j’ai découvert le crowdfunding, tout est devenu évident…il restait maintenant à bien comprendre et ne pas se faire avoir dans une arnaque. Sans donner de conseil, si vous débutez ou vous souhaitez passer un cap dans vos investissements, lisez mon livre, vous gagnerez plusieurs années d’expérience et sécuriserez vos choix…

Wiseed : description de la plateforme

plateforme wiseed

WiSeed est la plateforme historique de référence qui a démocratisé le crowdfunding. La plateforme a été créée en 2009 sous le statut de CIF (Conseil en Investissement Financier). Ce statut réglementaire permet de commencer à proposer du financement participatif sur internet.

L’objectif de départ des fondateurs était de proposer du crowdfunding equity (investisseur dans des sociétés). Mais c’est en 2011, que WiSeed est la première plateforme en France à lancer des offres en crowdfunding immobilier.

Je vais balayer les diverses activités de WiSeed mais mon article sera biaisé car je ne fais quasi uniquement du crowdfunding immobilier avec WiSeed. J’évoquerai le reste et la diversification que propose la plateforme mais sans rentrer dans les détails. Je n’y investis pas !

Les deux co-fondateurs, Thierry Merquiol et Nicolas Sérès, partient au départ pour faire investir en participatif dans des entreprises se tournent rapidement vers le crowdfunding immobilier. Le démarrage prend du temps et ce n’est qu’en 2014 et 2015 que l’activité prend réellement son envol.

Source : WiSeed Juin 22

On le voit sur le graphique ci-dessus, c’est bien le crowdfunding immobilier qui a été le moteur du développement de la plateforme…et c’est toujours vrai aujourd’hui!

Le site possède tous les agréments nécessaires. Il est parfois compliqué de déceler les arnaques, on a parfois des doutes sur le sérieux, sur l’avenir de certaines plateformes. Pour WiSeed, c’est du solide : Les Agréments ACPR, ORIAS, partenaires financiers sont dans la poche. WiSeed est bien évidemment membre de Financement Participatif France (FPF), l’association française du financement participatif qui regroupe de très nombreux membres. Sans doute un gage supplémentaire de crédibilité, la vice-présidente de l’association FPF est Mathilde ICLANZAN, la directrice générale de WiSeed.

Source : WiSeed

Le développement va ensuite très vite avec une croissance rapide mais sérieuse. On peut voir sur le graphique ci-dessous que qu’aujourd’hui la plateforme finance via ses 22 661 investisseurs (180 000 membres) plus de 100 projets de crowdfunding immobilier par an. (attention, pas de soucis en 2022, nous sommes en juin et il reste donc 6 mois de collectes pour que la courbe soit au bon niveau!)

Source : WiSeed Juin 22

La plateforme a aujourd’hui 14 ans d’existence ! Ceci est un indicateur pour nous, investisseur, très important. Après autant d’années sur le marché, il y a toujours un risque mais WiSeed aurait sans doute eu déjà des problèmes si il y avait quelque chose à leur reprocher. Si vous souhaitez démarrer en crowdfunding, regarder l’âge de la plateforme et ses agréments. Il y a beaucoup d’autres critères mais ces deux là disent déjà beaucoup. (Je ne vous redis pas que vous trouverez dans mon livre tous ces éléments pour démarrer ! 😉, à si ! je l’ai redit !).

Source : WiSeed Juin 22

Vous trouverez beaucoup de transparence dans le fonctionnement de WiSeed. Nous, investisseurs, nous avons besoin de ces informations et WiSeed n’hésitent pas à les mettre à disposition. Ainsi, en allant sur leur page « statistique », vous y trouverez beaucoup d’éléments intéressants…je vous en partage un seul en exemple :

Source : WiSeed Juin 22

On voit de manière surprenante mais très positive que les investisseurs viennent de toutes les tranches d’âge. Vous remarquerez que plus de 47% des investisseurs ont moins de 40 ans ! Une vraie bonne surprise pour moi. Commencerions nous à faire progresser notre culture sur la finance personnelle ? Est ce que le crowdfunding est plus accessible car tout est digital ? Bravo car cette tranche d’âge est souvent sur d’autres priorités et c’est génial de démarrer tôt!

Par contre, MATHILDE 😉! Nous avons un problème ! Qu’est ce que c’est que cette répartition Homme/Femme? L’investissement n’est pas un sujet uniquement masculin. Mesdames, montez à bord de la finance personnelle, et du crowdfunding. C’est essentiel pour vous aussi. Pas besoin de démarrer fort, mais il faut se mettre à l’eau. On va suivre cela, en plus avec une femme DG, ça va bouger !

Enfin, et plus sérieusement, WiSeed publie les statistiques standards demandées par FPF. Les membres de l’association ont obligation de publier un certain nombre d’indicateurs, ceci apporte aussi une transparence et une comparaison possible entre plateforme. Usez en et abusez en…c’est un des moyens de vous faire une opinion avant d’investir.

Source : WiSeed Juin 22

On voit ici que le rendement moyen annuel est de 8.9% avec 0.23% de projets en défaut. WiSeed a notamment subit 2 pertes définitives en 2015 et 2016, depuis, il n’y en a pas eu. Il y a des projets en souffrance et en retard mais plus de situations aussi graves. Il y a une augmentation des retards (contractuels ou non) dans les projets. Mais il est clair que le Covid19 et la guerre en Ukraine ont déstabilisé les plannings, les approvisionnements et donc décalent les chantiers et les livraisons des immeubles. On y reviendra mais, d’un, cela fait partie du risque. Et de deux, la plateforme sécurise au maximum ses contrats pour que l’investisseurs (nous) ne perdions pas notre capital et récupérions aussi les intérêts dus. Je prendrai un exemple plus loin dans cet article montrant la pugnacité de WiSeed sur ces sujets.


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Quelle est l’offre de WiSeed?

Les offres diversifiées de WiSeed
Source : WiSeed

On pourrait également ajouter à ces secteurs les investissements locaux. WiSeed est basée à Toulouse et propose des projets dans la région Occitanie, parfois même en partenariat avec la région.

WiSeed offre plusieurs instruments financiers pour investir :

  • en Action : L’augmentation de capital consiste à ouvrir le capital de la société à de nouveaux actionnaires qui seront regroupés dans une holding dédiée au financement du projet. L’Equity Crowdfunding permet à l’investisseur de devenir actionnaire de la société en recherche de fonds
  • en Obligation : La levée de fonds en obligations se concrétise par une émission par l’entreprise d’un emprunt obligataire avec une durée et un taux déterminés. Les fonds sont versés à l’entreprise après la phase de collecte sur la plateforme de financement participatif. Sur la plateforme, WiSEED se positionne comme tiers de confiance entre l’investisseur et l’entreprise en recherche de fonds.
  • en Titres Participatifs : aucun projet depuis 5 ans
  • en Parts de fonds d’investissement alternatif : aucun projet mais l’option existe…

Le crowdfunding immobilier

C’est la thématique qui sera développée le plus dans cet article sur WiSeed. Comme déjà expliqué, j’ai commencé le crowdfunding immobilier avec WiSeed et j’ai ainsi continué en renforçant le nombre de projets mais également le nombre de plateformes. On peut compter en plus de WiSeed : Clubfunding, Homunity, Anaxago, Koregraf, Upstone, Raizers, Fundimmo, Baltis Capital et LesEntrepreteurs. Mon portefeuille est composé à plus de 80% en crowdfunding immobilier.

Il y a beaucoup d’autres solutions mais celle-ci me convient bien pour le pas de temps, le rendement proposé ainsi que le risque raisonnable (ratio rendement/risque). On place sur de l’immobilier, qui est une valeur sure, du concret.

Revenons à WiSeed !

Pour rappel, le crowdfunding immobilier est le co-financement d’un projet immobilier (neuf ou rénovation) pour le compte d’un professionnel (promoteur…). Ce financement participatif va permettre au promoteur de limité son apport en fonds propres et donc d’avoir un levier supplémentaire pour d’autres projets.

Si je prends un exemple simple, le promoteur a un projet de 10M€. La banque va le financer à 80% maximum. il faut donc qu’il apporte 2M€ de fonds propres pour réaliser l’opération. C’est là que WiSeed intervient en proposant une levée de fond de 1M€ (avec certaines garantie). L’opérateur n’aura ainsi que 1M€ à apporter pour financer son projet.

J’irai même plus loin, l’opérateur pourra sans doute lancer un deuxième projet immobilier avec le million économisé (et peut être en faisant appel au crowdfunding également).

Si vous voulez creuser un peu plus, vous pouvez lire cet article du blog de WiSeed qui reprend plus en détails l’effet de levier pour les opérateurs immobiliers.

On reviendra plus loin sur les détails du fonctionnement allant du choix d’un projet à son remboursement. Je vous partagerai également mes résultats avec cette plateforme.

Avant cela, quelques basiques à connaitre.

On peut investir à partir de 100€ sur un projet immobilier. WiSeed (avec Upstone) est l’une des rares plateformes à proposer un ticket d’entrée aussi bas. C’est un vrai avantage pour ceux qui veulent tester. Personnellement, mes tickets sont le plus souvent de 1000€ et peuvent varier de 500€ à 2500€.

WiSeed propose aussi un programme Premium a ses « utilisateurs fréquents ». Pour être Premium, il faudra avoir investi 20k€ ou dans 20 projets différents. Ceci permet d’avoir accès à des opportunités dédiées ou une part dans la collecte réservée. WiSeed propose aussi à ses clients fidèles des rencontres ou des événements autour du crowdfunding.

La grande majorité des plateformes se financent via le promoteur, l’entrepreneur venant chercher un financement. Depuis quelques années, WiSeed a ajouté également des frais pour l’investisseur. Ainsi quand vous investissez 1000€ dans un projet immobilier, WiSeed vous demande 9€ supplémentaire soit 0.9% de frais. C’est transparent et affiché mais c’est un coût qui n’existe pas ailleurs.

J’ai essayé d’obtenir un code de réduction pour mes lecteurs mais je n’ai pas été bon. Je n’ai rien obtenu. Il faudra payer ces 0.9% si vous choisissez WiSeed !

Enfin, quel est le montage ? Qu’est que l’on possède en investissant ?

Tout d’abord, le promoteur créé une SAS dont l’objet social est d’investir dans la société de projet. Le statut de SAS permet à cette société d’émettre un Emprunt Obligataire : la date d’émission, d’échéance et le taux annuel sont prévus et contractualisés dès le départ. On achète donc des obligations. Un des avantages est que nous ne sommes pas responsable d’éventuelle malfaçon ou problème plus tard sur la construction.

Le taux d’intérêt des obligations est différent selon le projet, et plus ou moins élevé en fonction du risque estimé par nos analystes. Il se situe généralement entre 8% et 11% annuel. Ce taux est en baisse ces dernières années mais reste très bon au regard d’autres placements. Le remboursement du nominal et des intérêts se fait in fine, à la date d’échéance de l’emprunt obligataire.

La durée de nos opérations est généralement de 12 à 36 mois. Cependant, d’après le contrat d’émission de l’emprunt obligataire, le promoteur a :

  • une possibilité de prorogation de 6 mois
  • une possibilité de remboursement anticipé

Il arrive même en ce moment que nous ayons à voter pour des rallongements au delà du contrat. La période étant compliquée, il est normal que ceci arrive. Les intérêts courent toujours. Ils sont calculés au prorata temporis. Le seul inconvénient est si vous avez besoin de votre épargne, elle est bloquée tout le temps de l’opération avec impossibilité de la récupérer.

Le crowdequity

N’investissant pas dans ce domaine, je ne souhaite pas m’y attarder. Je n’ai qu’une vision partielle et ainsi, je ne suis pas à même d’éclairer ce sujet.

WiSEED propose l’investissement en actions pour investir dans des startups ou autres entreprises.

Investissement en Action avec WiSeed

Dans les projets en actions, sauf mention contraire, WiSEED regroupe les investisseurs dans une société interposée ou holding, (nommée « WiCAP ») qui elle-même investit dans la société à financer (la société cible). L’objet social de cette holding est de détenir des parts dans la société cible. Ce modèle permet de grouper les investisseurs et facilite la gestion. En investissant dans le projet vous détenez donc des actions de la holding, et non directement de la cible.

Vous êtes ainsi par l’intermédiaire de cette structure, actionnaire de l’entreprise. Les risques sont relativement importants et surtout multiples :

  • risque de perte totale ou partielle en capital
  • risque d’illiquidité
  • risque d’absence de dividendes
  • risque de dilution en capital
  • risque lié à la valorisation

Evidemment, si les risques sont nombreux, le potentiel de gain est aussi supérieur. Si la start up se développe bien, d’ici quelques années, votre investissement peut être démultiplier et donc vous pouvez en retirer des plus-values conséquentes. Il est recommandé par les spécialistes d’investir dans plusieurs entreprises pour, sur le nombre, arriver à y gagner avec une ou deux maximums, les autres étant perdues ou perdantes.

En investissant en actions, il est possible d’optimiser fiscalement les choses en les plaçant dans un PEA. Egalement, il est possible d’avoir une réduction d’impôt sur le revenu de 25% du montant de l’investissement en gardant ses actions un minimum de 5 ans.

Il y a aussi quelques inconvénients ou plus précisément des frais qui viennent s’ajouter au risque :

  • les frais de 0.9% à la souscription (que l’on retrouve également en crowdfunding immo)
  • 10% de frais sur les plus-values à la sortie de l’investissement
  • 5% de frais de gestion annuelle sur la gestion de la structure logeant les actions.

Les énergies renouvelables

WiSeed a décidé de lancer son offre ENR fin 2016 et finance désormais les développeurs et exploitants de centrales de production photovoltaïques, éoliennes, hydroélectriques et biomasses. Cela représente 20% des start up financées par la plateforme. Le financement est proposé sous forme d’Emprunt Obligataire avec une échéance et un rendement déterminé.

Les projets ont une durée de 4 à 6 ans avec une prorogation potentielle d’une année supplémentaire. Le rendement annuel est entre 5 et 8%. Ceci est assez proche de ce que propose Enerfip, par exemple.

Exemples de projets Energie Renouvelable financés chez WiSeed

Le ticket d’entrée reste le même que pour les autres opérations…100€ minimum. Les frais sont également les mêmes. La plateforme prélèvera 0.9% de frais du montant investi à la souscription. Vos plus-value de l’investissement seront soumises à la flat tax de 30% comme pour les autres investissements. Il n’y a pas non plus dans ce montage de défiscalisation possible.


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Comment investir dans un projet de crowdfunding immobilier ?

Le principe est assez simple, chez WiSeed mais également sur la plupart des plateformes. La digitalisation de la procédure rend nos investissements très rapides. Parfois même certaines plateformes ont une appli mobile (Raizers est en train de la mettre en place), souvent les sites sont malgré tout assez facile d’utilisation sur tablette ou smartphone. C’est le cas de WiSeed.

Le choix du projet

projets disponible au moment de la rédaction de l’article

La première étape est d’identifier un projet. En général, WiSeed met l’essentiel de ses projets au vote avant de lancer la collecte. Le projet choisi est également disponible à la lecture pendant plusieurs jours avant souscription. C’est un vrai avantage de WiSeed. Il existe un onglet « Questions » dans lequel on peut interroger aussi bien WiSeed que le promoteur.

Des exemples de questions techniques posées par Jean-Yves ou Philippe

Sur la copie d’écran ci-dessus, vous pouvez également voir qu’il y a un onglet destiné à la description du « Projet », un autre sur « Les détails » qui mettent aussi à disposition les actes, extrait cadastral, etc…en détaillant également le montage financier. Les garanties et le planning prévisionnel sont également décrits. Tout ceci permet de se faire une idée complète du projet. Evidemment, WiSeed met à disposition aussi des éléments sur le promoteur. Ceci est essentiel également pour investir, c’est dans l’onglet « Promoteur ».

Détails financiers du projet

Un autre élément qui est un point fort de la présentation proposée par WiSeed, la plateforme nous propose un « scoring ESG ». C’est une évaluation de l’impact environnementale de l’entreprise faisant appel au crowdfunding. Ceci permet à chacun de donner plus de lisibilité à ce critère et ainsi de choisir son projet de crowdfunding immobilier avec cet élément.

le scoring ESG du projet

Enfin, et non des moindre, WiSeed partage son scoring du projet. Ceci est un élément important pour choisir votre projet. Au-delà de la note de synthèse (C dans ce cas précis), vous pouvez avoir rapidement un coup d’œil de l’évaluation des critères principaux pour évaluer ce projet.

Ainsi, on voit qu’au niveau du promoteur, ses fonds propres et son endettement n’est pas au meilleur. Mais que son chiffre d’affaires et ses liquidités sont très bonnes.

Concernant le projet lui-même, la couverture du prix de revient (marge) est excellente mais la sécurité des fonds propres des WiSeeders est moyenne (à bonne). C’est sans doute ce qui fait baisser la note générale. Le taux de réservation est au plus bas, c’est un critère intéressant pour sécuriser votre choix. Si le taux de réservation est supérieur à 50%, vous sécurisez le projet et le retour de votre investissement. Dans ce cas précis, le projet est sur 24 mois, il n’a donc pas démarré sa commercialisation, évidemment, la note ne peut qu’être au plus faible. Une mauvaise note pour un projet à 12 mois serait un signe d’alerte, il faudrait bien comprendre pourquoi une partie des lots ne sont pas réservés ou même vendus.

Les étapes de souscription au projet Corniche Fleurie

Nous regardons donc le projet « Corniche Fleurie » qui est un projet de crowdfunding immobilier à 9.5% de rendement annuel brut sur 24 mois. Nous avons vu plus haut les détails…nous avons choisi d’investir, cliquez sur « Investir » !

Quelques éléments de description de l’offre et des conditions de souscription, etc… Le jour où vous décidez de vous lancez, prenez le temps AVANT de lire tous ces éléments et les comprendre. Car quand vous aurez choisi votre projet, il est possible que la souscription aille très vite et ainsi que vous n’aillez pas le temps de relire tout cela au risque de perdre votre tour pour obtenir un part du projet.

Dans cet exemple, j’ai choisi d’investir 1000€ (mon montant classique chez WiSeed). J’aurai ainsi 9€ de frais de souscription à ajouter. Comme c’est un exemple, je ne vais pas vous montrer la suite, qui m’obligerait à souscrire. Globalement, ensuite, il y a le paiement, soit à partir d’argent que vous avez sur votre wallet WiSeed, soit via carte bancaire ou virement. Tout ceci sera sécurisé par LemonWay (le partenaire de WiSeed) avec une signature du contrat d’obligation en numérique et une vérification via un code sms à saisir pour finaliser la signature.

Tout ceci prend quelques minutes. Lors de l’ouverture d’un projet, WiSeed ouvre une liste d’attente pour souscrire (par ordre d’arrivée), ainsi, si vous arrivez en retard et que le projet est très intéressant, il est possible que vous soyez loin dans la liste d’attente. Non seulement vous devrez patienter pour avoir votre tour de souscription (cela peut durer 20 min), mais en plus, vous risquez de ne pas pouvoir souscrire.

A noter que ce projet est assez nouveau puisque que le remboursement du projet « Corniche Fleurie » est mensuelle. En général, on touche les intérêts à chaque date anniversaire de souscription ou à la fin avec le capital (In Fine). Ce n’est pas le cas pour ce projet.

De manière générale, en crowdfunding ou en crowdlending, soyez à l’heure ! Si je ne peux pas y être à l’heure, je considère le projet perdu. Il m’arrive d’aller voir et d’être chanceux mais la plupart du temps, je perds mon temps à vérifier si un excellent projet est toujours disponible…nombreux l’on aussi repéré !

Le système fonctionne bien, il est bien sécurisé. Depuis 2015, je n’ai jamais eu de soucis dans la souscription chez WiSeed.

Le suivi d’un projet et le reporting…

Afin de bien vous montrer comment se fait le suivi d’un projet chez WiSeed, je vous propose un cas réel. Le projet La Sauvagère, auquel j’ai souscrit le 24 juillet 2019 avec une échéance de 18 mois (+ 6 mois de prorogation contractuelle). J’ai choisi d’investir 1400€ sur ce projet de crowdfunding immobilier à 9% d’intérêts bruts annuel.

On voit bien les éléments de synthèse de l’époque : 1400€ à 9% sur 18 mois avec une échéance au 30/06/2022. Je toucherai 1784.87€ soit 384.87€ brut d’intérêt en plus de 1400€ de mon capital investi. J’ai déjà touché 212.1€ brut depuis le début du projet.

On voit ainsi les rapports trimestriels qui sont proposés tout au long du projet. Il y en a 9 pour le projet La Sauvagère. Je vous propose de zoomer sur 3 d’entre eux en guise d’exemple.

Le premier rapport :

Un an plus tard, le rapport du T1 2021

Et enfin, le dernier rapport trimestriel avant le remboursement !

On peut voir que tout est commercialisé. Une fois que tout est livré, le promoteur rembourse WiSeed qui nous rembourse en suivant…

Parmi les éléments de suivi, il y a aussi les comptes rendus d’assemblée générale.

Et les éventuelles communications supplémentaires…

Seulement deux « communications » dans ce projet, la collecte réussie le 14/08/2019 et la sortie positive le 04/07/2022.

Le remboursement d’un projet

Au moment où WiSeed est averti que le projet va être remboursé. On reçoit une communication par e-mail. Celle-ci est aussi disponible sur le site avec le planning de remboursement.

Le projet m’a rapporté 384.87€ brut, tout s’est passé comme prévu, mon argent a travaillé. C’était l’objectif ! Sur mon livret A, cela aurait été des miettes (moins de 20€) ! C’est bien une somme que je n’aurais jamais eu si je n’avais pas investi. Depuis que j’ai compris cela, je ne m’arrête plus.

Et si cela se passe mal, comment WiSeed nous protège ?

Et oui ! quand on investit, on veut gagner à tous les coups ! Mais qui dit investissement dit « Gains » mais dit aussi « Risques » et « pertes potentielles ». Le crowdfunding n’est pas sans risque, de manière caricaturale, le taux serait celui du livret A si c’était sans risque !

Il y a deux problèmes pour moi dans le fait que nous, les français, investissons peu. Le premier est la culture financière, où il faut faire plus d’efforts pour avoir le bagage pour réussir ses placements. Le deuxième problème est la peur de perdre. En ne faisant rien, on ne risque pas de perdre, mais également, à coup sûr, on ne gagne rien. Il faut passer ces 2 étapes pour franchir le pas.

Je n’ai aucune leçon à donner, je suis exactement comme les autres. J’ai juste fini par franchir le pas car le crowdfunding me correspond parfaitement. Et aujourd’hui, je n’ai plus peur de perdre. Notamment parce que mes gains sont nettement supérieurs à mes pertes. Il m’a d’ailleurs fallu presque 6 ans pour enregistrer mes premiers euros perdus.

Je souhaitais ainsi vous parler de risque de pertes, cela fait partie du jeu. En général, je communique peu dessus (les cas sont rares !). Je voulais en parler avec WiSeed car l’engagement de la plateforme sur la situation dont je vais vous parler est total. WiSeed fait son maximum pour défendre les droits de ses investisseurs.

Il y a un projet, dont je m’engage à faire un article spécifique au moment voulu, de crowdfunding immobilier qui est en souffrance. J’investis une somme significative (habituelle) dans ce projet de 12 mois en septembre 2019. Le taux est de 10% annuel avec un remboursement du capital et des intérêts In Fine.

Arrivé à terme de la construction, le promoteur à faire 3 demandes de décalage de remboursement de quelques semaines chacun. Celle-ci ont été acceptée sans trop de difficulté. Tout ceci nous a amené à plus d’un an de retard et WiSeed a décidé d’accélérer les choses avec une mise en demeure de payer puis un déclenchement d’action en justice. Nous sommes là en Juin 2021.

Les procédures judiciaires sont longues. Si les avocats sont performants, ils font durer le plaisir le plus longtemps possible. C’est ce qui s’est passé jusqu’en Mai 2022 où la cour d’appel à donné raison à WiSeed. Ceci a du faire réfléchir l’émetteur du projet et ses avocats qui ont décidé de trouver une issue amiable.

Le dossier est donc toujours en cours en Juillet 2022. Mais l’issue semble être plus positive qu’il y a quelques mois. Le montage que WiSeed avait proposé pour sécuriser les investisseurs semble fonctionner. Il y aura sans doute des leçons à tirer de cette expérience.

Je ne souhaite pas détailler plus à ce stade, mais c’était aussi pour vous faire toucher du doigt le risque potentiel. Sachant que c’est, pour moi, la première situation comme celle-ci en presque 7 ans de crowdfunding. Et je peux vous assurer de l’effort quotidien de WiSeed pour régler cela au mieux pour ses membres.

Il est clair, qu’il est plus facile d’encaisser une telle situation aujourd’hui pour moi que pour un débutant qui vient de placer ses premiers euros. C’est pour cela aussi qu’il faut démarrer et investir. La peur du risque bloque tout mais dans mon cas précis, si cela devait aujourd’hui se terminer par une perte totale, ce serait un mauvais mois de crowdfunding à enregistrer mais rien de plus ! Donc finalement assez peu de choses sur l’ensemble de mon portefeuille.

Cela fait partie des « règles du jeu », une fois qu’on les a acceptées, à chacun de choisir sa stratégie, les bons projets, les bonnes plateformes, les bons taux…pour réussir.

Mes performances, mes résultats avec WiSeed

Afin que toutes ces explications soient concrètes pour vous, j’ajoute cette partie de partage d’expérience. Comme à chaque fois, c’est l’esprit de mon blog, j’essaie d’amener un minimum de crédibilité en donnant des éléments réels de mes investissements.

Sebino est Premium chez WiSeed

Comme également toujours bloqué par ma volonté de rester anonyme (Sebino, en l’occurrence) et de ne pas partager chiffres en détails. J’ai déjà expliqué à plusieurs reprises pourquoi. J’ajoute aujourd’hui que lorsque j’atteints le million d’euros investis en crowdfunding, j’ouvrirai tous les livres de compte. Promesse tenable car ce chiffre, au rythme où je vais, arrivera dans les années à venir ! A suivre donc.

Mes indicateurs clés avec WiSeed


WiSeeder depuis

2016



Valeur du portefeuille

+47%



Capital réinvesti

2,9 fois


Je suis WiSeeder depuis 2016 et membre Premium depuis début 2020. Depuis que j’investis mon portefeuille a augmenté de 47% en valeur par rapport au capital versé sur la plateforme. En divisant par 7 années, cela donne un rendement de 6.7% par an en moyenne. C’est assez cohérent avec le rendement net attendu.

Pour ceux qui débute et commence à découvrir le principe des intérêts composés, vous avez bien compris que ces 47% sont générés par de l’argent que je n’avais pas et qui m’appartient maintenant grâce à mes investissements. Comme je ne parle pas en euros mais en pourcentage, beaucoup peuvent faire la même chose que moi, ce n’est pas une question de capacité financière. Ainsi, si vous avez mis 100€, vous aurez 147€ dans 7 ans. Ou, pour faire l’extrême inverse, si vous avez mis 100 000€, vous aurez 147 000€ sur la même période. Dans cet exemple, je fais bien travailler 47 000€ de plus qui eux même vont générer 3 150€ (6.7%) de revenus supplémentaires chaque année.

Ainsi, j’ai investi mon capital 2.9 fois sur la période. Si mon capital est de 1 000€, ceci veut dire que j’ai (en presque 7 ans) investi cette somme 3 fois qui a elle-même même générée 3 fois des intérêts sur les projets auxquelles j’ai souscrit. C’est ainsi que j’ai réussi à avoir un portefeuille total supérieur à six chiffres en crowdfunding…


Pour comprendre et en savoir plus, c’est expliqué dans mon livre…

J’y reviens dans mon livre. Il vous permettra d’avoir toutes les bases pour vous lancer et des éléments détaillés de mes investissements et résultats.


Mes indicateurs clés avec WiSeed (suite)


Taux de rendement

9.46%



Rendement net perçu

6.71 %



Ecart durée

+1.9 mois


Le rendement net est bien de 6.71% ce qui est très bon pour ce type d’investissement. Si on devait le comparer à d’autres placements amenant plus de rentabilité comme la bourse et les cryptomonnaies, la grande différence est la stabilité de ce rendement et donc le côté beaucoup moins spéculatif du crowdfunding immobilier.

J’ai également regardé la « promesse de liquidité« . C’est à dire l’écart entre la durée annoncée des projets auxquels j’ai souscrit et la réalité à laquelle ils ont été remboursés. Ceci n’est valable évidemment que si vous avez un échantillon significatif de projets pour ne pas biaiser la moyenne. La durée théorique de mon portefeuille est de 21.6 mois et la réalité des remboursements est en moyenne à 23,5 soit 1.9 mois plus tard. Pour moi, ceci n’est pas un problème car je place sans avoir besoin de cette épargne rapidement. Il faut le savoir si vous avez besoin de votre argent, comptez 2 mois de plus en moyenne, en tout cas sur la base de mon portefeuille et donc de mes choix de projets.

Si on regarde la dynamique des taux des projets auxquels j’ai souscrit chez WiSeed, on peut voir que ce 9.46% est constitué de projets allant de 8% à d’autres à 11%. La tendance est en évolution positive sachant qu’elle est biaisée par une année 2018 avec des souscriptions les plus faibles en moyenne en termes de taux. Je n’ai pas d’explication. Je n’attends pas toujours les taux les plus haut pour souscrire, je panache les taux, les types de projets au moment où j’ai des liquidités pour investir.

On peut observer qu’au fil des années, les rendements proposés (ici souscrits) n’ont pas diminué. Que le crowdfunding immobilier chez WiSeed me rapporte 9.5% brut annuel de manière solide. Comme expliqué, je n’ai aucune perte malgré ce dossier en souffrance toujours en cours.

Avec une inflation au plus haut, ceci valide encore plus mes choix d’utiliser le crowdfunding pour faire vivre mon argent. Evidemment, il vaudrait bien avoir un retour de 6.7% avec une inflation quasi nulle mais sur ce dernier paramètre, je ne peux pas faire grand-chose. Au moins, je conserve ou augmente mon pouvoir d’achat par rapport à ceux n’investissant pas.

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C’est nouveau et exclusif, WiSeed propose un bonus de 50€ pour 500€ investis. Beaucoup de plateformes ont un programme pour motiver chacun à se lancer ou améliorer un peu sa rentabilité. WiSeed s’est enfin lancé. C’est un code promo exclusif que vous pouvez utiliser : tapez SEBINO50 dans la case dédiée au code promo et vous toucherez 50€.

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Je vous avais dit que je vous tiendrai informé ! Voilà c’est fait et je suis fier que ce soit via mon réseau que WiSeed propose ce code. (je tiens à préciser que ce n’est pas un code sur lequel je touche une rémunération, il est uniquement à destination du filleul). Profitez-en !

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D’autres sources d’informations sur WiSeed si vous voulez en savoir plus

Afin d’être complet si vous voulez creuser plus sur WiSeed, voici quelques autres sources d’information, plus ou moins récentes, qui viendront vous aider :


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Voilà, j’espère que vous avez trouvé votre compte en lisant cet article. WiSeed restera pour moi LA plateforme qui m’a lancé dans le financement participatif. C’est comme sa première voiture, on ne l’oublie jamais !

N’hésitez pas à ajouter des commentaires ou poser vos questions, j’essaierai d’y répondre au plus vite.

7 commentaires sur « WiSeed, 9.46% de rendement ! Mon avis sur la Plateforme »

  1. Bonjour Sebino et merci pour le partage de vos analyses. J’ai fait mon propre tableau de bord mais je vais essayer le vôtre.

    Ayant demarré le crowfimunding en 2020 avec les plateformes enr, j’ai constaté une disparité risque / remuneration , notamment sur la typologie des projets et de leur développement .J’ai notamment pris des risques mal rémunérés sans en être conscient, avec du dévellopement d’entreprise enr ou de projet de réalisation avant purge des recours .Avez vous une grille de lecture ?

    Je commence le crowfunding immobilier, mais j’avoue avoir du mal à comprendre les garanties présentées et leur réel impact. ( garantie à première demande, fiducie , nantissement , hypotheque …)

    Avez vous une grille de lecture sur ce sujet?
    Cordialement

    1. Bonjour Marc,
      merci de ce retour. Oui, mon Cockpit est un support et ne conviendra pas à tous. Chacun peut se le monter, voire partir du mien et l’améliorer à sa guise…
      pour vos question sur le crowdfunding immo :
      J’aurai tendance à vous dire de lire mon livre. 😉Pour quelques euros vous pourrez trouver des réponses à vos questions. Sinon, pas de soucis pour vos répondre par email sebino.crowdfunding@gmail.com
      Bonne journée !

  2. Je n’ai pas du tout la même analyse que vous. Je suis sur 10 plateformes crowfunding immobilier, et Wiseed est bon dernier.
    Les 0.9% pris sur les investisseurs sont injustifiés vu la qualité des projets.
    Les investisseurs ne s’y trompent pas car malgré vos dires, les projets restent très longtemps en financement avant d’être réellement financés. Il suffit juste d’aller sur le site, prendre un projet et d’aller dans les questions. La plupart du temps, c’est « ou en est la collecte? ». la plupart des projets restent plus d’un mois. Sur les autres plateformes, c’est desfois quelques secondes.
    Il me parait très étonnant le seul retard. Perso, j’en suis au moins à 1 sur 2.
    Et j’ai fait 70 projets Wiseed.
    Le seul avantage, c’est qu’on est pas obligé de mettre 1000e comme sur la plupart des concurrents. Avec 100e, ça passe. Mais d’autre concurrents ont pris le relais, et la « première brique », on peut investir à parir de 1e sans les frais de 0.9%. Donc aucune raison de rester sur Wiseed.
    Les reportings sont baclés la plupart du temps.
    Les stats sont sur hellocrowfunding et wiseed est à sa place, c’est à dire dernier en nombre de retard « non contractuel ».

    1. Bonjour Stéphane,
      merci pour votre commentaire. Toujours enrichissant d’avoir d’autres avis.
      En regardant mon portefeuille (depuis 7 ans d’investissements), j’ai un projet en souffrance (contentieux) dont l’issue sera connue avant fin 22. Et 4% de projets en retard (y compris celui en contentieux). Ceci est en dessus des chiffres de WiSeed car dans les statistiques vous trouverez que la plateforme a 6.3% de retard non contractuel.
      Pour les autres retards dans leur stats, ils sont assez classiques et contractuels. Toutes les plateformes ne fonctionnent pas de la même manière, ceci peut pour induire en erreur.
      Vous avez semble t il au moins 50% de projets en retard, c’est effectivement très mauvais. Je comprends votre déception mais il faut peut être revoir la sélection de projets. Prenez vous trop de risque? pas assez diversifié?
      Enfin, pour les frais, oui, c’est la seule plateforme qui facture aux investisseurs. Ce 0.9% du montant est transparent et connu au départ. Vous êtes libre. Pour vous donner un exemple, si un projet de crowdfunding immobilier est à 8% sur une autre plateforme, rien n’indique qu’il n’y a pas 0.9% de frais inclus dans la proposition. Personnellement, en prenant un projet à 10% chez WiSeed ou à 9% ailleurs, je ne vois pas la différence.
      C’est pour moi une plateforme sérieuse et de confiance. Mais je comprends tout à fait qu’avec vos stats, vous n’en faites pas la même analyse.
      Sebino

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