L’année 2023 est pour moi l’année des découvertes. J’ai passé beaucoup de temps en 2022 à stabiliser mes investissements; mes ratios d’investissement entre plateformes. J’ai aussi déployé beaucoup d’énergie pour publier mon livre sur le crowdfunding. Bref, je n’ai pas trouvé assez de temps pour découvrir des nouvelles plateformes et potentiellement les intégrer à mon portefeuille. Ce sera pour 2023. J’ai commencé avec Blast.Club, le club d’investissement privé d’Anthony Bourbon. Je vous ai ensuite parlé de Lendermarket, du crowdlending à l’étranger. Je continue avec une plateforme plus proche de mes affinités d’investissement : FINPLE ! Une plateforme française de crowdfunding immobilier.
J’ai eu la chance d’interroger, à plusieurs reprises, le directeur général de Finple, Laurent Bordes. Cette volonté déchanger et de partager m’a beaucoup plu. On est dans la construction, la compréhension des éléments et non dans la distribution des éléments de langage.
Description de la plateforme
Finple est une plateforme de crowdfunding généraliste offrant une large gamme de solutions en Immobilier et en Entreprise (obligation et action). Si vous connaissez ClubFunding, Raizers, ou WiSeed, vous devriez connaitre Finple. Sur le volet immobilier, Finple apporte des projets de financement de promoteurs ou de biens marchand et nous propose de les financer. En général, les taux sont entre 8% et 11% pour des durées de 18 à 36 mois. On y reviendra dans le suivi des indicateurs.
Initialement appelée « My New Start Up », Finple existe depuis 2013 et fête ainsi ses 10 ans cette année !
Côté agrément, Finple est bien inscrit à l’ORIAS en tant que Conseiller en investissements participatifs sous le numéro 15004344. Finple est aussi membre de FPF (Financement Participatif France). C’est l’association des plateformes de crowdfunding. L’avantage est qu’il y a des règles de fonctionnement (déontologie et publications d’indicateurs notamment). Ceci est très positif car cela oblige la plateforme à afficher ses indicateurs de performance sous un format définit…et comparable. Enfin, Finple utilise Lemonway comme établissement de paiement agréé par l’ACPR en France le 24/12/2012 sous le numéro 16568J.
Si vous débutez en crowdfunding, ce paragraphe de numéro d’agrément peut vous paraitre un peu lourd…c’est au contraire la base. Vérifiez bien que la plateforme que vous souhaitez utiliser pour investir possède tous les agréments nécessaires pour exercer. C’est majeur pour sécuriser votre épargne. Cela démontre que la plateforme agît dans un cadre légal avec tous les accords nécessaires.
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Quelles sont les propositions de Finple ?
Comme vous l’avez compris, je vais m’intéresser uniquement au crowdfunding immobilier mais Finple propose aussi du financement participatif aux entreprises en croissance. Ces financements se font sous 2 formes possibles :
- Des obligations convertibles : L’investisseur acquiert des obligations intégrant une option de conversion en actions. Il perçoit des coupons (intérêts) réguliers. Le remboursement du capital est, selon les cas, in fine ou amortissable. Ceci revient à un emprunt obligataire. La durée d’investissement se situe généralement entre 24 et 36 mois.
- La prise de participation dans une société non cotée ou souvent appelé “Crowd-Equity”. L’investisseur devient donc actionnaire. Les actions acquises donnent droit à des dividendes et à une plus-value potentielle à la revente. Le placement est ici un peu plus long, il faut viser 5 ans minimum.
Le crowd-equity étant extrêmement risqué, je ne me sens pas personnellement d’y investir. Rien à voir avec la plateforme. WiSeed ou Anaxago proposent aussi ce type de solutions. J’y fais une exception forte puisque que j’investis via le BlastClub, que je n’intègre pas dans mon activité de crowdfunding. Pour laquelle, le risque étant maximum, je n’ai pas d’objectif de liberté financière ou revenus passifs…
L’investissement via du crowdfunding immobilier proposé par Finple est similaire à la pratique des autres plateformes. L’investisseur finance des entreprises porteuses (financement ciblé) ou de plusieurs projets immobiliers (financement corporate). Cela se fait au travers d’obligations simples, l’investisseur finance des promoteurs ou marchands de biens sur des projets immobiliers très bien documentés. Chez Finple, les remboursements d’intérêts se font avec des coupons réguliers (souvent trimestriels) et le capital sera remboursé In Fine (à la fin du projet). Les indicateurs (paragraphe suivant) de Finple montrent une durée moyenne de 30 mois. Comme tous les projets de crowdfunding immobilier, nous ne sommes pas liquide sur la période du projet…mais il n’est pas rare que les durées soient prorogées pour des retards de construction ou de ventes. Ne sous estimez pas le blocage de votre épargne, cela peut être facilement 6 mois de plus qu’annoncé. (pas spécifique à Finple). Il arrive aussi que les opérations se débouclent par anticipation avec un retour à la liquidité raccourci.
Le crowdfunding immobilier représente la grande majorité des projets de Finple (80%).
Les indicateurs de performance de Finple
Les indicateurs de performance sont un très bon moyen pour vous faire un avis sur la plateforme. “…Les performances passées ne présagent pas des performances futures” mais vous savez au moins où la plateforme se situe. Comme indiqué, Finple est membre de l’association FPF et publie donc ses résultats dans un tableau standard et comparable entre plateforme.
La plateforme affiche aucune perte définitive à date. Ainsi, on voit 7 projets en retard de 6 mois au delà de la contractualisation et 3 projets qui sont entre 0 et 6 mois de retard. Ce chiffre sur 147 projets est dans la moyenne basse des autres plateformes de crowdfunding immobilier.
A noter tout de même son dynamisme sur le 1er semestre 2023, sur 25 plateformes, Finple est en augmentation de 192% avec 47 millions d’euros financés sur 949M€ au total. C’est la plateforme avec la plus forte croissance sur cette première moitié de 2023. (source : Argent&Salaire)
Ayez bien en tête qu’en une plateforme jeune (moins de 3 ans) et une plateforme éprouvée (plus de 5 ans), la comparaison des indicateurs est quasi impossible. Ainsi, en crowdfunding immobilier, les projets vont de 12 à 36 mois…les retards ou défauts n’apparaissent qu’après. J’attache beaucoup d’importance à l’âge de la plateforme. Préférez des plateformes avec du vécu !
Au delà des indicateurs traditionnels quand on est membre de l’association, Finple vient ajouter l’état des lieux des projets en cours, y compris si nous n’y avons pas souscrits. C’est un point fort qui n’est pas proposé par toutes les plateformes. Il arrive que l’on puisse voir uniquement la situation des projets que l’on a soi-même souscrit…on n’a ainsi pas la vue d’ensemble.
Ceci est d’ailleurs très intéressant car je retrouve le projet ASSAS en rouge vif…il me semble connaitre déjà ce nom par ailleurs. Je ne sais pas si c’est la même société mais cela sonne rouge vif également…il va justement redevenir VERT pour moi car le promoteur est condamné à payer (ceci est sur une autre plateforme, je ne suis pas certain que ce soit le même ici).
Pour moi, la seule situation inquiétante avec ce type de synthèse, ce sont les point ROUGE. Les autres sont des actualités, des faits de la vie réelle. Nous investissons dans des projets concrets avec la même situation économique que nous (inflation, manque de personnels, manque de matériaux à date dynamique du secteur d’activité…).
“Si vous souhaitez gagnez, il faut aussi accepter de perdre.“
(mais gagner plus que les pertes!)
Tout investissement comporte des risques, les performances passées ne présagent pas des performances futures. Mon article n’est pas un conseil d’investissement mais un partage de découverte et d’analyse…
Pourquoi choisir Finple pour investir?
Je vais commencer les points me concernant. Pourquoi j’ai choisi Finple? Qu’est ce que j’attends de cette plateforme? Ensuite, je parlerai des éléments plus généraux qui peuvent parler à tous.
Il faut bien comprendre que ces raisons ne vont pas forcément vous parler. Il faut agir en fonction de sa stratégie, de ses besoins.
Tout d’abord, la diversification est importante. Je veux atteindre un portefeuille de 1 million d’euros investis en crowdfunding / crowdlending. Je ne me vois pas avoir mon argent partager sur 4 plateformes (250k€ sur chaque). Il me faut plutôt 20 plateformes avec 50k€ dans chacune… Donc Finple, va venir en diversification de mon portefeuille de crowdfunding immobilier. Je suis sortie de Upstone. Je ne suis pas à l’abri de changements dans d’autres plateformes que j’utilise (fusion, acquisition, arrêt…). Ma diversification m’aidera à arbitrer dans ces situations.
Ensuite, je suis très orienté vers l’immobilier, Finple propose des projets correspondant à ce que je recherche et vient renforcer mon portefeuille de crowdfunding immobilier.
Ceci n’est pas un conseil, ma diversification est forte mais mon exposition au crowdfunding est élevée. Souvent, les éléments partagés sont souvent de ne pas dépasser 10% de son épargne. Je ne respecte pas cette règle. Mais j’ai une situation que vous ne connaissez pas et qui me permet de fonctionner ainsi.
Les AVANTAGES de Finple
- Plateforme historique qui fête ses 10 ans d’existence
- Des indicateurs positifs notamment un taux de défaut vierge
- Aucun frais pour l’investisseur (tout est porté par le promoteur)
- Des projets de crowdfunding immobilier de qualité
- La plateforme est adossée à un grand groupe (Consultim, leader français de la conception et distribution de solutions d’investissement)
- Reconnue par les professionnels du patrimoine : 1ère place en 2023 et en 2022 dans la catégorie Plateforme de Financement Participatif lors de la 30ème édition du Palmarès des Fournisseurs de Gestion de Fortune.
Les POINTS D’AMELIORATION de Finple
- Les taux des projets de crowdfunding immobilier sont souvent inférieurs à d’autres plateformes (attention, plus c’est élevé plus c’est risqué)
- Le nombre de projets proposé est régulier mais plus faible que la concurrence (mais il est facile d’y souscrire et de prendre le temps de les analyser)
- Le site internet est “dissocié” entre son tableau de bord et les projets. Il faut donc ouvrir 2 fenêtres pour naviguer entre les 2.
J’ai également aimé : le planning très clair de remboursement.
J’ai moins aimé : le tableau de bord mériterait quelques indicateurs, quelques graphiques pour avoir une meilleure synthèse.
Les perspectives de la plateforme pour 2023
Sebino : “M. L Bordes, directeur général de Finples, pouvez vous nous dire pourquoi cette année 2023 est spéciale pour Finple ?”
Laurent Bordes : “2023 est une année très particulière pour Finple puisque nous fêtons nos 10 ans d’existence ! 10 ans, c’est l’âge de la maturité. Toute l’expérience que nous avons accumulé pendant ces années nous permet d’aborder 2023 avec détermination et méthode.“
Sebino : “On peut tous être inquiet de la période actuelle. Qu’est ce qui fait de Finple une plateforme de confiance pour passer le cap et faire vivre notre argent?“
Laurent Bordes : “La séquence économique très contraignante que nous traversons renforce les convictions qui sont les nôtres depuis toujours et qui nous ont permis de développer un modèle de plateforme s’appuyant sur 2 piliers : la sélectivité et le suivi des opérations que nous proposons à notre communauté.
Depuis 2020, notre appartenance au groupe Consultim, leader français de la conception et de la commercialisation de solutions d’investissement en immobilier, est venue consolider ce savoir-faire. Ce rapprochement nous a également permis de devenir la plateforme de crowdfunding de référence auprès des professionnels du patrimoine.”
Sebino : “Laurent, avez vous un dernier message pour ceux qui veulent se lancer et générer des revenus via leurs placements dans le crowdfunding immobilier?”
Laurent Bordes : “2023, c’est aussi l’année de l’agrément PSFP (prestataire de services de financement participatif) pour lequel Finple a déposé son dossier auprès de l’AMF. Ce nouveau statut renforçant notamment la protection et la confiance des investisseurs s’appuie sur une réglementation commune à l’échelle européenne et sera obligatoire d’ici au 10 novembre prochain.
D’ici là, notre équipe en charge des relations Investisseurs se tient à l’entière disposition des lecteurs de «Faire Vivre Votre Argent » pour les accompagner et leur faire découvrir l’univers Finple !”
Sebino : “Merci beaucoup, et je sais qu’ils seront bien accueillis 😉!”
Je suis un investisseur passionné en crowdfunding. J’ai ainsi écrit un livre complet pour partager mon expérience et donner les infos et astuces que j’aurai aimé connaitre en 2015 quand le me suis lancé !
Un livre sur le crowdfunding pour vous lancer ou pour accélérer vos investissements dans le domaine. Vous aurez la possibilité de caler votre stratégie, de choisir les plateformes qui vous correspondent et vous aider à savoir comment choisir les projets gagnants. Votre premier investissement : : investir sur vous même ! Apprendre !
Les étapes d’investissement et un exemple de souscription avec Finple
Comme à mon habitude, j’essaie de vous parler des plateformes parce que j’y investis. Mon objectif premier est : “mes investissements”, je profite des décisions que je prends pour vous les partager. Ceci vous permet d’avoir une vision de l’intérieur des plateformes et donc ensuite d’identifier la ou les plateformes qui vous conviennent.
J’ai ainsi commencé à utiliser la plateforme en Janvier 23. J’ai identifié mon premier projet de crowdfunding immobilier en février puis le second en mars. Je continue d’investir régulièrement tous les mois en ajoutant du capital. Je vais prendre le temps pour monter en régime mais la plateforme vient d’intégrer mon portefeuille (vous la trouverez dorénavant dans la synthèse de mes performances mensuelles). Je n’ai aucun doute qu’elle viendra pondérer mon exposition. L’indicateur que j’appelle “Platform Risk” sera ainsi amélioré.
Pour avoir accès aux projets, il faut commencer par s’inscrire. Tout ceci est évidemment gratuit. Un bonus de 75€ (pour l’investissement dans 1 projet) pour les nouveaux est mis en place. J’ai contacté la plateforme pour que mes lecteurs puissent en bénéficier. Merci à Finple, ils sont d’accord que toute inscription (et 1er investissement) à partir de Juillet 2023 qui arriverait au nom de “SEBINO” pourront percevoir ce bonus de bienvenue de 75€. Profitez en, c’est cadeau ! Cliquez ici pour la procédure à suivre.
Une fois l’inscription terminée, les éléments nécessaires complétés, vous pouvez verser sur votre Wallet (via LemonWay) la somme que vous souhaitez investir. Il n’y a là aussi aucun frais de dépôt ou de retrait.
Le choix du projet !
Il y a toujours 3 à 5 projets en cours de financement. La souscription est “LENTE”. Mais ceci est plutôt une bonne nouvelle si vous voulez prendre le temps d’étudier les projets. Personnellement, je n’arrive pas à me libérer en journée, je suis assez content d’avoir quelques plateformes comme Finple pour souscrire en soirée, tranquillement sur le canapé !
J’ai choisi d’investir dans le projet COUTANCES#2. Le projet est réalisé par la société Asclepios qui est un promoteur avec une expertise médicale qui construit essentiellement des structures d’aides pour des maladies ou EPHAD.
Le projet est sur 24 mois avec des coupons annuels. Il est proposé à un taux de 10% de rendement brut sous forme d’obligation simple. Les garanties sont correctes avec “Caution solidaire et indivisible du dirigeant à hauteur de 100 % du financement (capital et intérêts)”. Et point important, le projet est déjà commercialisé à auteur de 76%.
En lisant également les autres documents disponibles, ceci m’a convaincu d’investir. il faut bien avoir en tête que ceci est un complément de financement puisque que Finple a déjà ouvert une ligne de financement 490k€ en janvier dernier. Le projet est donc bien plus gros que cette tranche #2.
Je clique donc sur “Je souhaite investir”. Si votre profil investisseur est complété, vous avez 5 étapes rapides à franchir pour finaliser votre investissement.
L’étape 2 est la synthèse de l’investissement avec tous les éléments de la levée. Vous y trouverez également le tableau d’amortissement pour savoir quand tomberont vos coupons ainsi que votre remboursement final.
Il y a 3 possibilités de paiement. Ceci est vrai chez de nombreuses plateformes mais il en existe encore quelques unes ou les propositions sont limitées. Ici, en fonction de votre organisation ou vos préférences, vous choisirez le mode de paiement qui vous convient.
L’étape 5 est la signature du contrat. Vous aurez le temps de le lire et le comprendre. Il sera ensuite disponible dans le dossier de vos investissements. Pour finaliser l’investissement, vous aurez à signer via un code sms reçu sur le numéro de portable que vous aurez donné dans votre profil.
Enfin, la dernière étape vous confirme que l’opération est bien enregistrée. Ici, on voit que tout s’est bien déroulé. Le projet a depuis été financé en totalité, mon argent travaille pour moi et me rapportera 200€ brut versé en 2 x 100€ à chaque date anniversaire de la souscription.
J’ai souscrit à d’autres projets, la plupart d’entre eux sont avec des coupons trimestriels. Le jour de paie reste le jour anniversaire de la souscription. Ainsi, quand mon portefeuille sera plus étoffé, je peux espérer des remboursements chaque semaine et donc un flux de ré-investissements réguliers.
Avis sur la plateforme Finple
Finple est le leader en crowdfunding immobilier avec les CGP (Conseiller de Gestion en Patrimoine). La plateforme a déjà une longue expérience dans le domaine et c’est une force! Elle cherche à se démocratiser auprès des investisseurs individuels et ainsi élargir son panel de clients.
A date, je n’ai que 7 mois de recul mais entre mon utilisation et les échanges avec les dirigeants, j’avance très serein sur cette plateforme. Toutes mes recherches et les éléments creusés montrent le sérieux et une confiance solide. Les CGP l’ont déjà adoptée, à nous, investisseurs individuels d’en profitez également (sans intermédiaire pouvant grèver nos marges).
Elle mérite d’être plus connue…n’hésitez pas à aller voir et me faire un retour !
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Excellent !
Merci SEBINO pour cet article. Je ne connaissais pas Finple et je cherchais justement une nouvelle plateforme.
Je teste et je te dirai.
Complet, clair et précis, 🙏
Merci beaucoup Stéphane. (je vais passer une belle journée 😉)
Au delà de mon avis, ton retour d’expérience sera aussi super…si tu veux bien faire un feedback quand tu auras investis !