Depuis 2015, j’investis dans le crowdfunding. Ceux qui me suivent le savent, j’ai un penchant fort pour le crowdfunding immobilier. En allant voir mes résultats mensuels que je publie sur mon site, vous comprendrez vite le déséquilibre important de mes investissements. En effet, 80% de mon portefeuille est constitué de projets en crowdfunding immobilier.
Au départ, ceci était lié au ticket minimum (souvent 1000€) qui venait augmenter fortement le crowdfunding immobilier. Ensuite, c’est vraiment un choix stratégique qui a orienté la construction de mon portefeuille. Au fil des années, j’ai ouvert mes investissements à d’autres plateformes thématiques. Malgré tout, le crowdfunding immobilier est resté très majoritaire.
“…j’ai découvert l’immobilier fractionné via Bricks.co…”
Au printemps 2021, je découvre la plateforme Bricks. Pour moi, c’est une révolution : la possibilité d’investir dans l’immobilier locatif sans les inconvénients. Ceux qui ont déjà eux des soucis de loyers impayés, des tensions voire même connus les procédures d’expulsion seront sensibles à un modèle. Tout est plus simple. Bref, j’ai investi jusqu’à 7 000€ dans Bricks. Je suis aujourd’hui en retrait car le modèle à changer. Concernant spécifiquement cette plateforme, je compte bien y revenir plus massivement dans quelques temps.
Dans cet article, j’aimerai parcourir avec vous les éléments suivants :
- la définition des 2 modèles
- la comparaison des 2 modèles : avantages et inconvénients
- Quel modèle choisir? Avec quelles plateformes?
- Mon avis et mes choix d’investissement aujourd’hui et demain
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Les modèles “d’immobilier digitalisé”
Il y a d’autres possibilités d’investir dans l’immobilier digitalisé ou papier. Les SCPI peuvent aussi être un investissement intéressant. Ce n’est pas le sujet de cet article donc, pour les puristes, ne m’en veuillez pas de ne pas être exhaustif !
Le crowdfunding immobilier
Le crowdfunding immobilier est une branche de financement participatif dévolue à l’investissement immobilier. Avec ce système, ce sont les particuliers (désignés par le terme « crowd », qui signifie foule en anglais) qui prêtent des sous à un promoteur immobilier, contre rémunération bien sûr, afin de contribuer au financement d’un programme, le tout depuis une plateforme de financement participatif. Le crowdfunding immobilier permet d’investir dans la pierre avec un ticket d’entrée plus faible, rendant l’investissement possible pour un plus grand nombre de personnes. En effet, l’un des avantages de cette forme de financement est de permettre à des investisseurs particuliers de diversifier leur portefeuille en investissant dans des projets immobiliers, sans avoir à mobiliser des sommes importantes. Cela ouvre la voie à une participation plus large dans le secteur de l’immobilier, qui a traditionnellement été réservé aux investisseurs institutionnels et aux personnes fortunées.
De plus, le crowdfunding immobilier offre un rendement potentiel intéressant pour les investisseurs. En 2022, le rendement moyen du crowdfunding immobilier était de 9,4%. Cette rentabilité attractive fait de cette forme d’investissement un choix attrayant pour nous qui cherchons à accroître nos revenus en faisant travailler notre épargne.
Je le rappelle ! Il est important de noter que le crowdfunding immobilier n’est pas sans risques. Comme tout investissement, il existe des possibilités de perte de capital. Il est donc crucial de faire preuve d”attention en examinant attentivement les projets proposés, en évaluant les risques associés et en diversifiant leur portefeuille.
En conclusion, le crowdfunding immobilier offre une alternative intéressante pour les particuliers qui souhaitent investir dans l’immobilier avec un ticket d’entrée plus abordable.
L’immobilier fractionné
L’immobilier fractionné, également appelé propriété partagée ou tokenisation de l’immobilier, est une méthode d’investissement immobilier qui permet à de multiples investisseurs de détenir une part de propriété dans un bien immobilier. Dans ce modèle, les investisseurs ne sont pas propriétaires d’une partie du bien, mais titulaires d’une partie de sa valeur. Autrement dit, en contrepartie du versement d’une partie du prix du bien, les investisseurs bénéficient d’un droit à percevoir une redevance sur les revenus susceptibles d’être générés par ce bien. Ainsi, les revenus des loyers sont partagés au prorata de l’investissement initial.
L’immobilier fractionné offre une simplification des démarches, une accessibilité et une flexibilité accrues. Grâce à ce concept novateur, il devient possible pour de nombreux investisseurs de participer à des projets immobiliers qui étaient auparavant inaccessibles en raison des coûts élevés. En effet, la tokenisation de l’immobilier permet de diviser la valeur d’un bien en plusieurs parts, offrant ainsi une opportunité d’investissement à différentes échelles financières.
Nous y reviendrons mais cette approche présente de nombreux avantages. Elle permet d’obtenir une exposition immobilière diversifiée, répartie entre plusieurs propriétés, ce qui réduit les risques liés à un seul investissement immobilier. De plus, sur certaines plateformes, elle offre une grande flexibilité, car les investisseurs peuvent choisir de revendre leurs parts à tout moment, sans avoir à s’occuper de la gestion quotidienne des biens immobiliers.
En outre, l’immobilier fractionné facilite grandement les démarches administratives et juridiques. Les investisseurs n’ont pas à se soucier des contraintes liées à l’achat et à la gestion d’un bien immobilier, telles que la recherche locataire, la gestion des travaux ou les formalités notariales. Tout cela est pris en charge par la plateforme de tokenisation de l’immobilier.
Il est important de noter que l’immobilier fractionné est également bénéfique pour les promoteurs immobiliers. En offrant la possibilité d’attirer des investisseurs supplémentaires, ils peuvent financer plus facilement leurs projets et accélérer leur développement.
En conclusion, l’immobilier fractionné est une méthode d’investissement innovante qui ouvre de nouvelles perspectives pour les investisseurs et les promoteurs immobiliers. Avec ses nombreux avantages, tels que la diversification, la flexibilité et la simplification des démarches, cette approche a le potentiel de révolutionner le secteur immobilier.
Comparaison synthétique des 2 modèles d’investissement
Voici un tableau synthétique pour résumer et comparer les 2 modèles :
| Critère | Crowdfunding Immobilier | Immobilier Fractionné |
|---|---|---|
| Nature de la propriété | Financement sous forme de dette une opération immobilière (promotion immobilière ou marchands de biens) | Détention d’une fraction d’un bien spécifique et vous devenez copropriétaire de cette fraction du bien |
| Gestion | Le suivi de l’opération est assurée par la plateforme de crowdfunding | La gestion est assurée par un gestionnaire (agence immo) ET également suivi par la plateforme |
| Diversification | La diversification est liée au nombre de projets auxquels vous participez. Les tickets minimum d’investissement vont de 100 à 2 000 € | La diversification est fonction du nombre de biens auxquels vous participez. Les tickets minimum d’investissement sont sensiblement les mêmes de 1€ à 2 000 € |
| Sélection des investissements | Vous choisissez vous-même les projets que vous souhaitez financer, au cas par cas, sur la trentaine de plateformes qui existent en France | Vous choisissez vous-même les biens que vous souhaitez acquérir, au cas par cas, sur la dizaine de plateformes qui existent en France |
| Durée | Vous investissez sur une plus courte durée, que vous connaissez à l’avance (entre 12 et 36 mois) | Vous investissez sur une plus longue durée, correspondant au «temps de l’immobilier» (entre 7 et 10 ans) |
| Rendement | Vous percevez des intérêts en échange de votre prêt, et vous retrouvez votre capital à la fin. Le rendement moyen du crowdimmo en 2022 était de 9,4% | Vous percevez des revenus locatifs ainsi que l’appréciation du bien proportionnellement à votre investissement. Le rendement moyen de l’immobilier fractionné en 2022 était de 6,2% |
| A la vente | Le capital est remboursé ainsi que les intérêts restants | Potentiellement, une plus value peut être réalisée si le bien a pris de la valeur sur la période (ou une moins value) |
| Risque | Vous êtes exposé au risque de défaut ou de retard de l’opérateur immobilier, qui peut compromettre le remboursement de votre prêt. Bien regarder les garantie proposée par la plateforme. | Vous êtes exposé au risque de vacance locative ou de dégradation du bien, qui peut affecter le versement des loyers. Vous avez une garantie sur votre capital, mais vous dépendez de la liquidité du marché secondaire pour revendre vos parts (pas toujours possible) |
| Fiscalité | Vous êtes soumis à la flat tax de 30% sur les intérêts perçus | Vous êtes soumis à la flat tax de 30% sur les revenus fonciers et les plus-values immobilières |
Le tableau est intéressant. Si vous prenez 2 min pour l’étudier, vous verrez assez vite ce qui vous correspond le mieux. Suivant ce que vous cherchez à faire de votre épargne, un modèle va s’imposer. Maintenant, les deux peuvent être complémentaires et vous apporter un équilibre dans vos investissements qui est intéressant.
Qu’en pensez vous? Quel modèle vous convient le mieux? Et pourquoi?
N’hésitez pas à mettre votre avis en commentaire. Ceci enrichit également l’article et permet à chacun de creuser et affiner son positionnement.
Quel modèle choisir? Avec quelles plateformes?
Il sera difficile dans ce paragraphe d’être exhaustif. J’investis moi-même dans une quinzaine de plateformes en crowdfunding immobilier. Je suis, comme je l’ai expliqué beaucoup moins présent en immobilier fractionné. Je vais donc mentionner quelques plateformes dans lesquels je n’investis pas et que je n’ai pas vraiment testé.
Le Crowdfunding immobilier : le choix des plateformes
Il s’agit d’une méthode d’investissement qui permet de financer des projets immobiliers en collectant des fonds auprès d’investisseurs particuliers, qui reçoivent en échange des intérêts ou des parts du capital. Les plateformes de crowdfunding immobilier proposent généralement des rendements attractifs, mais aussi des risques de perte en capital. Parmi les plateformes les plus connues, je peux citer :
- Homunity : une plateforme 100 % en ligne qui propose trois types d’investissements : crowdfunding immobilier, SCPI et immobilier neuf. Elle sélectionne rigoureusement les projets immobiliers et offre un suivi personnalisé aux investisseurs.
- Anaxago : une plateforme pionnière du crowdfunding immobilier en France, qui propose des projets immobiliers de qualité, avec un potentiel de plus-value et un des taux de rendement des plus élevé. Elle dispose également d’une offre de gestion de patrimoine et d’un club d’investisseurs de private equity.
- Raizers : une fintech franco-suisse de financement participatif spécialisée en promotion immobilière. Elle permet d’investir dans des projets immobiliers en France, en Suisse, en Belgique et au Luxembourg, sans frais cachés ni commissions. (Saisir SEBINO pour bénéficier du code parrainage de 100€)
- Baltis : une plateforme de crowdfunding immobilier qui propose des investissements avec une sélection rigoureuse des projets, un ticket d’entrée de 1000€ et, en moyenne, un nouveau projet par semaine. Elle se concentre sur des biens immobiliers à fort potentiel de valorisation. C’est souvent des projets avec des marchands de biens. (Saisir SEBINO pour bénéficier du code parrainage de 50€)
Immobilier fractionné : le choix des plateformes
Comme expliqué plus haut, il s’agit d’une méthode d’investissement qui permet d’acheter une partie d’un bien immobilier, sous la forme d’actions ou de tokens, et de percevoir des revenus locatifs proportionnels à sa part. Les plateformes d’immobilier fractionné offrent une plus grande accessibilité, une meilleure liquidité et une diversification du portefeuille immobilier. Parmi les plateformes les plus innovantes, on peut citer :
- Tantiem : Créée en 2020, c’est une plateforme d’immobilier fractionné en France qui permet d’investir à partir de 100 € dans des propriétés sélectionnées par des professionnels. Elle s’occupe de toute la gestion locative et offre une rentabilité cible de 5 à 8 %.
- RealT : une plateforme d’immobilier fractionné aux États-Unis qui utilise la technologie blockchain pour tokeniser des biens immobiliers depuis 2019. Elle permet d’investir à partir de 50 $ dans des propriétés résidentielles ou commerciales. Elle offre une rentabilité moyenne de 10 % par an, avec des dividendes versés quotidiennement.
- Bricks : une plateforme d’immobilier fractionné en France et au Portugal qui permet d’investir à partir de 10 € dans des biens immobiliers, avec un rendement autour de 7 %. Elle a déjà collecté plus de 60 millions d’euros auprès de plus de 300 000 membres pour financer plus de 50 immeubles en France et au Portugal.
- Blocks : Créée en 2020, c’est une plateforme d’immobilier fractionné sur les actifs de commerce en France qui permet d’investir à partir de 100 € dans des murs de boutiques, de restaurants ou de bureaux. Elle offre une rentabilité moyenne de 6 % par an, avec des revenus locatifs versés tous les trimestres et une facilité de revente des parts.
Les plateformes qui ajustent leur proposition…
“Paris, le 6 juillet 2023 – WiSEED, pionnier du crowdfunding en France, RealT, leader de la tokenisation immobilière et Twenty First Capital, acteur majeur de la gestion de fonds immobiliers, annoncent la création d’un consortium avec l’ambition de devenir le leader du secteur de la tokenisation immobilière en Europe.”
source : Blog WiSeed
Etonnamment, l’immobilier a été beaucoup critiqué. Il est venu perturber une routine et le bon fonctionnement du crowdfunding immobilier. Si on faisait le bilan, on trouverait sans doute plus de critiques que l’inverse.
Par contre depuis quelques mois, on identifie aussi des signaux de plus en plus fort sur l’importance de l’offre demain de tokenisation. Ainsi, début juillet, WiSeed annonçait la création d’un consortium sur l’immobilier fractionné en Europe. L’ambition est forte mais ce sont des experts de poids qui s’associent sur le sujet. L’autre exemple vient de ClubFunding, une autre plateforme que j’apprécie beaucoup (en crowdfunding immobilier) qui vient d’ouvrir un premier projet en immobilier fractionné.
Emilie Cohen (ClubFunding) écrivait début novembre :
“La nouvelle tendance dans l’investissement immobilier, c’est le fractionné.
Un modèle intéressant qui permet de combiner rendement mensuel indexé sur des loyers et plus-value potentielle à la revente. Une solution que nous avions déjà explorée il y a quelques années et que nous remettons au goût du jour en vous proposant deux projets en immobilier fractionné la semaine prochaine, après une première collecte réussie hier. Le point fort ? La liquidité annuelle du produit, pour vous offrir une flexibilité parfois nécessaire. C’est une première étape ! Une toute nouvelle offre dédiée à l’immobilier fractionné arrivera dans les prochaines semaines. Restez connectés.”
Il est clair que l’immobilier fractionné est en train de prendre de la place et révolutionner l’immobilier classique. La flexibilité et la liquidité qu’il peut offrir sera un vrai plus qu’il faut regarder.
Attention si vous souhaitez investir de bien comprendre comment et quand vous pourrez sortir. Si vous êtes bloqués sur 7 ans, même avec un excellent rendement et des revenus passifs, votre investissement (impulsif) pourrait vous bloquer sur ce besoin de capital dans l’intervalle. Comme d’habitude, je ne peux que conseiller de bien comprendre le produit avant d’investir.
Un livre sur le crowdfunding pour vous lancer ou pour accélérer vos investissements dans le domaine. Vous aurez la possibilité de caler votre stratégie, de choisir les plateformes qui vous correspondent et vous aider à savoir comment choisir les projets gagnants. Votre premier investissement : : investir sur vous même ! Apprendre !
Mon avis et mes choix d’investissement aujourd’hui et demain
La question est intéressante et je souhaitais vous partager mon point de vue. Nous apprenons chaque jour, j’apprends aussi beaucoup de vous, de vos partages et des blogs que je suis. Mon avis évolue, grandit, s’affine et peu changer au file du temps. Ma vérité d’aujourd’hui ne sera sans doute pas Ma vérité de demain. Mes attentes, mes besoins peuvent évoluer mais aussi l’environnement, l’économie, la réglementation…Tout cela fait et fera mon avis de demain.
Ainsi, faites vous, vous aussi, votre propre avis ! Cochez les critères qui vous conviennent et investissez une partie de votre épargne dans ce qui vous correspond et répond à votre attente. Ne suivez pas l’avis d’un autre aveuglement, ceci risque de vous décevoir.
Comme indiqué en introduction, j’ai fait le choix dès 2015 d’investir mon épargne dans le crowdfunding. Ma première plateforme était WiSeed. Elle faisait du private equity mais ce n’est pas cela qui m’a séduit mais bien le crowdfunding immobilier. Pour être très clair, partons de mon objectif :
- Faire travailler mon épargne en permanence
- Trouver un ratio rendement/risque acceptable pour moi
- Connaitre mon rendement et l’illiquidité potentielle
En listant cela, je trouve via le crowdfunding immobilier la réponse à mes choix d’investissement. Le crowdimmo propose un taux de rendement contractuel et une durée théorique claire. Ainsi, par exemple, je sais qu’en investissant 1 000€ sur 12 mois à un taux de 10%, je toucherai l’année suivante 100€ brut d’intérêts, plus le capital. Et en faisant cela sur 12-13 projets, c’est 1000€ nets d’intérêts qui me sont versés et donc l’équivalent d’un nouveau ticket d’investissement en crowdfunding immobilier.
Au printemps 2021, je découvre dans le cadre d’un échange sur Tweeter, qu’une nouvelle plateforme va ouvrir. Son nom, Bricks.co ! Je ne tarde pas et prends contact avec le fondateur pour comprendre son modèle. C’est la première plateforme à proposer des parts d’un investissement immobilier, de profiter des loyers et de la valorisation du bien. Malgré la jeunesse du système, de la plateforme, je saute sur l’opportunité. Avec du recul, j’ai sans doute été très vite. Mais le modèle m’a beaucoup séduit. J’ai d’ailleurs fait un bilan de cette expérience qui, pour moi, a été très positive. L’AMF a, quand a elle, beaucoup moins apprécié un modèle (contrat de royalties) qui n’existe pas. La volonté de Bricks de faire bouger les lignes, de faire modifier la réglementation, n’a pas abouti. Sans doute trop en avance et avec quelques erreurs de jeunesse, la plateforme a depuis dû réorienter son approche avec une souscription d’obligations.
Il est clair que la tokenisation m’intéresse. Il y a déjà une plateforme connue qui opère aux Etats Unis (RealT). Le fonctionne a l’air bien rodé. Pour moi, seul les lieux d’investissement ne me conviennent pas. Très souvent à Détroit et très souvent dans les mêmes quartier, j’ai peur que sur ces investissements aussi long-terme, que le risque augmente au fur et à mesure. Par contre, WiSeed a annoncé en début été qu’un partenariat avec RealT était en cours, ainsi on risque d’avoir un acteur majeur de la tokenisation très rapidement en France. Je serai sans doute un de leur premier investisseur.
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